长沙世联深圳星河雅宝公寓产品定位及物业发展建议.ppt

增加在售的去化速度 葵花公寓 龙坂区域需求户型：近几年龙坂片区平层热销户型主要为65-72㎡2房，85-90㎡小3房，110-125㎡舒居3房，140-160㎡4房 刘小姐，约35岁，夫妻两人，在中心区工作，丈夫是公务员； 居住选择：现在租住于葵花公寓，主要原因是公寓管理很方便，距离上班的地点很近； 意向户型：70-90平米两房（自住）； 置业取向：距离上班地点近、周边配套完善、交通方便； 客户语录： “原来在南山上班的，但是住的却在布吉，每天搭车能烦死人，一天没多少时间全浪费在路上了” “后来换了工作，在中心区上班了，也就搬过来中心区住了，对现在住的地方比较满意” “其实是想买套的，但是附近价格太贵而且没新房买，希望在公司附近有个小点的家就行” “最好能带装修吧，自己装修很麻烦的” “不用太大，就为了上班方便” 对本项目看法：项目是大综合体，写字楼、酒店、商业上班族肯定很多，如果能建些中小面积的公寓的话，肯定会方便很多人。 “住在公司旁边其实挺幸福” 意向 客户 2 产业链驱动型 胡先生，约46岁，原住民，在罗湖做服装生意，名下有2套物业； 居住选择：现住在君庭名园，住在这里主要是方便生意； 意向户型：160-200平米两房（全家居住）； 置业取向：大户型、景观资源、名额问题、配套齐全； 客户语录： “原来一直都在罗湖自己做生意，就在罗湖买了房，想着工作方便点，户型也不是很大。” “现在已经不年轻了，想着得要买套景观好点的适合居住的房子了，等着老了以后还可以养老。” “我名额这边有问题，现在不能买了，要卖掉一套才能再买” “家里老人也住在一期，景观一定要好点，周边配套齐全的” “户型要大，房间要多点，要不然不够用” 对本项目看法：景观挺好的，有山有水的，要是真的还能再买的话，配套也比较齐全的话。我当然会关注了； “考虑买套有山有水的大户型老了住” 意向 客户 3 资源驱动型 田小姐，约42岁左右，福田区企业高管，拥有星河多处物业； 居住选择：现住在星河时代公寓，住在这里主要是周边配套较齐全。离上班地方近，比较方便； 意向户型：120-140平（平层或复式均可）； 置业取向：配套、交通、开发商品牌、户型； 客户语录： “星河的东西做的还行，从原来的星河丹堤开始，就一直关注着，自己感觉比较信赖，放心。” “我现在住的房子也是星河的公寓，纯粹是方便，丹堤也没去住过几回，以后再年纪大点会考虑去住的。” “现在资金贬值多快，投资房地产还能保值，但选择投资时要谨慎，选择口碑好的开发商。” “现在想买一套复式的住住，不少朋友都觉得复式比较洋气，也比较尊贵。” “星河一直做大盘的，后期顾虑比较少。” 对本项目看法：星河一直都是做综合体或者大盘，实力比较有保障，项目位置不错，景观也好，住着应该挺舒服，关键不限购，很方便。 “星河品牌口碑还是不错，比较有保障” 意向 客户 4 品牌驱动型 实力差距较大，投资物业类型有较大差别，用于财产升值保值 1.对片区规划和项目前景较认可 2.具有长远投资眼光 3.大部分为来自中心区客户 4.对交通便捷度和周边配套要求高 户型不限，基本不居住，主要为了投资获利， 4号地块小户型公寓、5号地块大面积公寓和6号地块商务loft均具有投资价值 财富层次不齐，付款能力不一，追求便捷的“一站式”生活 1.刚性需求较大，工作缘带动的住房需求 2.渴望便捷的生活,对产品功能性无特别要求 3.对周边公共配套有较高要求 在雅宝工业园工作或是创业的人员，有租赁小公寓需求，有购买大户型自住需求，中小企业主多会购买商务loft办公。 大部分资金雄厚，财富积累到一定程度，刺激了换房需求。 1.主要为中心区或者周边自住客户，追求优越的景观 2.重视生活品质，对景观环境要求较高，追求健康、品位生活 3.关心周边生活配套，对居家氛围和生活舒适度要求较高 大部分为自住换房需求，多会选择5号地块景观优质单位 资金雄厚，手头拥有或身边朋友拥有星河物业，对星河品牌十分认可，或者对星河品牌十分追捧，慕名而来 1.对星河文化、产品认可度高 2.对品牌开发商信心雄厚 3.选择物业较谨慎，寻求有保障的物业 户型不限，置业目的不限，追随星河品牌而来 目标客户定位： 特征 需求 特征 需求 特征 需求 特征 需求 投资驱动型 资源驱动型 产业驱动型 品牌驱动型 3 物业发展有何建议？ 外立面/公共空间/户型附加值/物业管理 １ 外立面建议 物业发展建议 3 物业管理建议 2 户型附加值提升 4、6号地块靠近商务区，建议结合办公物业，做公建化形象 立面公建化，尽量和周边办公氛围相呼应； 注