集团总部项目开发计划管理实施细则.doc

合汇地产项目开发目标计划管理实施细则 (内部资料，注意必威体育官网网址) 1、目的 为贯彻落实合汇地产集团管理战略要求，推动合汇地产项目开发目标计划管理工作的规范化、标准化、科学化，加强对开发计划分类、编制、审核、执行、调整、监督的控制力度，确保项目开发目标的实现，特制定本细则。 合汇地产开发计划管理的基本原则是：分类编制、标准控制、监督指导、严格执行。 2、适用范围 本细则适用于合汇地产所有下属项目公司。 3、定义 3.1开发计划按编制深度分为两级计划体系，即项目一级开发计划和项目二级开发计划。 3.2项目一级开发计划是指项目概念设计、拿地、项目设计决策、总规划设计、项目运营目标决策、土地证、建设用地规划许可证、方案图报建、工程规划许可证、施工许可证、项目开工、招商展示区完成、主体开工、预售许可证、开盘、主体封顶、综合验收及竣工备案、入伙、项目结算、开业（商贸物流类）等重要开发里程碑节点计划。项目一级开发计划作为项目投资测算、项目前期策划、规划设计、开发报建、工程建设的时间控制依据。 3.3项目二级开发计划是指项目开发的具体执行计划，其内容包括自土地获取后项目收地、设计、开发报建、工程建设、招投标、营销销售、招商、竣工入伙和开业等项目整体运营过程中的主要工作。编制深度应满足用来指导、协调、考核各参与单位、部门月度工作的要求。具体按照附件《合汇地产项目二级开发计划管理办法》，工程计划编制严格按合汇地产《项目工程管理制度》要求进行编制和分解。 3.4项目一级开发计划分为项目摘牌及规划设计、融资四证、销售开盘、工程竣工及交付使用四大阶段。按照项目业态分为商铺、卖场、仓储物流、酒店、配套设施类及商业综合体类（19个节点）项目，和住宅、公寓类（18个节点）项目，具体节点内容及定义如下： ⑴项目摘牌及项目策定位策划、总规设计阶段： 概念设计：指完成与政府立项洽商所需的规划方案的时间； 拿地：指完成概念设计与政府沟通，完成选址、土地摘牌的时间； 项目设计决策：即项目启动时间，指概念设计经合汇地产评审通过的时间； 总规划设计：指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准； 项目营运目标决策：指完成项目整体营运计划并经合汇地产评审通过的时间； ⑵项目报建及取得融资四证阶段： 土地证：指国有土地使用证的签发时间； 建设用地规划许可证：指建设用地规划许可证的签发时间； 方案图报建：指建筑方案图通过合汇地产评审会批准，完成修详通并取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准； 建设工程规划许可证：指建设工程规划许可证的签发时间； 施工许可证：指施工许可证的签发时间； ⑶项目施工达到销售条件，展示区完成及开盘阶段 项目开工：指项目动土时间，土方开挖、基坑支护、桩基工程中的任一工程分项开工并得以持续，至少可用于招标及施工的桩基施工蓝图完成，即可视为项目开工； 招商展示区或样板展示区完成：指招商或样板展示区域内所有工程、物料、展示、销售等工作内容完成的时间，原则上要求距开盘时间10-20天之前完成； 主体开工：指总包单位进场施工时间，基础承台或底板开始绑扎钢筋并得以持续，至少可用于招标及施工的施工蓝图完成，即可视为主体开工； 预售许可证：指预售许可证的签发时间； 开盘：指取得预售证后，正式开盘销售的时间； ⑷工程竣工及交付使用阶段： 主体封顶：指主体屋面结构的完成时间，以屋面最后一块区域混凝土浇筑完成时间为准； 竣工备案：指竣工验收备案证明的签发时间； 入伙：指第一批办理集中交付的时间； 项目结算：指最后一批结算办理完的时间； 开业：指商业取得消防二次验收证明，具备开业条件并开业的时间； 4、职责 4.1合汇地产工程管理中心： 4.1.1、负责收集项目开发条件，据此编制、调整、解释项目一级开发计划；并报总经办审核，董事长审批。 4.1.2、负责审核项目二级开发计划、负责编制、修订、解释二级计划标准模板； 4.1.3、负责一级开发计划和二级开发计划的执行检查和预警，月度考核； 4.2合汇地产其他各部门：拓展策划中心、成本中心、营销中心、营运中心、财务资金中心、行政中心等参与一级开发计划和二级开发计划的评审，参与一级开发计划和二级开发计划分管职责部分的执行； 4.3项目公司： 1、负责一级开发计划的提出； 2、负责编制二级开发计划，并上报合汇地产工程管理中心审核；总经办审批。 3、负责一级开发计划和二级开发计划的执行；按工程管理编制分解过程实施三级计划-项目工程进度计划。 4.4总经办（行政中心）： 1.负责各级计划的复核并办理审批，执行审核、审定时限； 2、负责各级计划执行情况汇总与考核。 5、开发计划的制定和报送时间 5.1项目一级开发计划的编制 5.1.1项目一级开发计划参见附件一《项目一级开发计划模版》编制。 5.1.2项目一级开发计划参照附件四～附件八