云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议.pptx

用世界的眼光建设城市未来;昆明地产的未来迷局;用发展的眼光看项目机会！ 差异化竞争是项目的出路！;5;第一部分：项目定位;云南地处“10+1”中国-东盟自由贸易区经济圈、大湄公河次区域经济合作圈(GMS)、“9+2”泛珠三角区域经济合作圈、和西部大开发的交会点。作为东盟合作的“前沿阵地”，“桥头堡”,GMS合作的核心、泛珠三角经济合作和西部大开发的重要组成部分。在区位上承接东盟十国、大湄公河次区域、泛珠三角区域及西部地区的发展需求。 昆明作为云南省会、唯一的特大型城市，是核心中的核心。区位优势毋庸置疑。;公路交通：四条（公路）国际大通道： 中越公路通道（昆明－河口－河内公路） 昆曼公路通道（昆明－磨憨－老挝－泰国曼谷公路） 中缅公路通道（昆明－瑞丽－缅甸仰光公路） 中印公路通道（昆明－腾冲－密支那－印度雷多公路）;;11; 项目地块处于城市二环内，同属昆明主城核心区和西山区中央商务区。;1、马街片区——西大门商贸新中心 2、梁源片区——休闲消费商业核心区 3、高新片区——产业集群新中心 4、棕树营片区——商务金融中心;沿人民西路，城中村地块开发自潘家湾大村地块开始，遍布人民西路两侧。按顺序分别为： 1、潘家湾大村 2、潘家湾小村、新村 3、赵家堆 4、李家堆 5、经典壹城 6、梁家河改造片区 7、3号片区 8、红庙村 9、六合村 10、医学院片区;发现价值;项目临城市主干道人民西路和西园路，一二环快速切换，到达昆明城市任何角落。 人民路直接贯通新机场高速，接轨国际市场。 拥有地铁3号线配套，并在地块附近设置站点。;范围;项目商务、商业具备一定规模优势;云南第一大综合投资公司，省政府推进全省经济社会发展的战略工具 强大的企业资源整合能力 强大投融资能力： 控制国民经济支柱产业： 强大的国际化业务能力： 深厚的金融背景;定位价值;定位价值;东盟国际金融商务平台;项目定位语;商务定位：;兑现价值;兑现价值;;;国际金融平台体系搭建;项目核心卖点体系：四大核心 三大中心;第二部分：项目建议暨规划设计建议;写字楼部分;写字楼客群推导;客户群属性界定;写字楼除双塔外的3栋写字楼，总面积约9万平米， 刨去回迁写字楼约4万方，剩余约5万方。 A栋：临近双塔写字楼为长城资产管理公司购买。（约1万方回迁，其余约2万方以市场价购买） B栋：建议对外销售，约3万方。 C栋：建议回迁，约3万方。; ABC三个写字楼，建议与双塔写字楼溶为一个整体，保持与双塔写字楼之间的形象风格延续性、功能的延续性、配套的延续性和服务的延续性。实现写字楼价值的最大化。;采用非直线几何轮廓及LOW-E双层中空全玻璃幕外墙，增强写字楼的国际感和现代感，强化项目地标性。;（1）楼宇品牌标准 （2）地理位置标准 （3）客户层次标准 （4）服务品质标准 （5）硬件设施标准;定价原则——市场比较法;市场比较均价评估系数;主要参考楼盘权重系数评估;市场比较均价;写字楼变现货值; 商业销售变现作为商业部分的首要前置条件！;商业客群推演;商业客群分类研究1;周边商务群体： 客户描述： 云投集团、富滇银行两大龙头企业总部基地超级商业航母平台所带来的商务群体 人民西路沿线大量办公、商住楼客群 分布区域：工作于项目周边或与周边企业有业务往来 收入状况：年收入5万元以上 消费需求：高端商务、休闲消费 消费特征：就近消费，多为有车族或打车族，注重消费体验，可转化为高端消费群体。;周边居住群体： 客户描述： 云投集团、富滇银行2000户职工 拆迁户：项目内及周边拆迁安置群体。 周边居民：现状不拆迁居住区域居民 分布区域：周边工作或居住 收入状况：有产阶层，收入相对较高，年收入超过5万元以上 消费需求：日常消费需求、中高端休闲消费需求 消费特征：就近消费，消费经济性与消费体验、消费品质并重。拆迁户及周边居民有提升消费层次的潜能;客户属性界定;客群分级;寻找项目价值最大化与项目变现之间的平衡点;云投、富滇中高层准业主深访小结;高档写字楼底商商业调查小结;中高档客户群普调梳理;商业动线设置;案例借鉴（正义坊）;顺城外部商业动线设置;财富中心;;项目商业动线设置建议（二三四五层）;铺位划分;案例借鉴：正义坊一层铺位划分;案例借鉴：正义坊二层铺位划分;案例借鉴：柏联广场;案例借鉴：大连胜利广场;案例借鉴：顺城地下商业;地下商业通道设置及铺位划分;本案铺位划分（一层商业）;本案铺位划分（二层商业）;本案铺位划分（三层商业）;铺位等级划分;业态布局;柏联广场外部业态布局;柏联广场;百大新天地;案例借鉴小结;业态布局1;;业态配比;市场比较均价评估准则;市场比较均价评估系数;主要竞争楼盘权重系数评估;市场比较均价;可变现铺位货值;本项目可变现货值;招商建议;——THE END——;新规