典型商业地产开发模型分析.ppt

* 何为商业地产 ？ 何为商业地产？ 顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。 商业地产的定义 商业地产的形式 商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。 商业地产的开发模式 只租不售：这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源。目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短。 出售：这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。 租售结合：这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。 商业地产典型 开发案例 华润万象城 来福士广场 万达广场 万达广场 万达商业广场是由大连万达集团开发的商业地产，是中国目前发展较为成熟的商业地产开发模式之一，其核心是订单式商业地产，即与世界500 强的零售商签订联合发展协议，通过与合作伙伴的共同开拓、技术对接、先租后建来开发，从而实现加快拓展与有效降低风险。 万达版图 万达广场第一代产品 万达商业广场发展到现在，短短的5年时间，其发展模式共经历了3代产品。 第一代产品：2002-2003年?? 纯商业??? 盒子式 特点：（1）选择省会或中心城市布局 （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地面积在 1.2-2 万平，建筑面积在 4-6 万平左右； （4）主力店一般 3 家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院； （5）1 层为精品、服饰，2、3 层为超市，4 层为专业卖场和影院。 （6）建筑形态都为单个盒子式 案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场 第二代产品：2004 年??? 纯商业??? 组合式 特点：（1）选择省会或中心城市布局 （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地面积在 5 万平左右，建筑面积在15 万平左右； （4）主力店一般为 4 家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院； （5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。 案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场 万达广场第二代产品 第三代