华燕 上海天汇广场B1地块项目全程营销代理竞标提案.pptx

尚未走出寒冬期的市场下如何引导天汇广场项目迈向成功;调控市场下的价值发现;;金龙观势;1- 宏观市场研究 2- 区域规划发展 3- 区域市场分析 ;1.宏观市场研究;宏观政策解读 —— 2011年政策回眸; 市场反映 —— 上海市场各种大幅优惠消息相应产生; 市场反映反映 —— 率先作出反应 抢占市场先机; 市场反映 —— 上海春节期间交易冷清; 市场走势判断 —— “暴利时代”已经远去;2.区域规划发展;在上海的地位 —— “一城四心”之一;区域发展规划 —— 上海“西大堂”;真如发展规划 —— 纵横双轴 南北两心 商街合环;区域经济状况 —— 健康稳定的增长;区域产业结构 —— 一个副中心，五大产业组团;区域交通规划 —— 西部交通枢纽中心;;3.区域市场分析;区域市场供需走势（住宅）;区域市场供需走势（商办）;怎样的项目可作为竞品;区域竞品分布;住宅竞品一览;3、4号轨交沿线，周边商圈成熟，46万方综合体，温德姆星级酒店入驻。精装修结合节能环保技术，5万平米集中绿地。;2011年四季度采取降价17%优惠活动，三个月内成交158套，成功回笼资金5.4亿元。 目前在售8、9、11号楼栋。东面套128平米的三房户型因附加值较高，户型方正，成交突出。尚余85平米的二房户型居多，且享受立减50万优惠。;区位;个案解读 —— 品尊国际;个案解读 —— 中环名品公馆;个案解读 —— 中环名品公馆;竞品住宅小结;住宅价格研判 —— 市场比较法 静态价格;住宅价格评估结果;商办竞品一览;区位;1;个案解读 —— 中环财富杰座;个案解读 —— 中环财富杰座;个案解读 —— CITY155;个案解读 —— CITY155;商办竞品小结;商办价格研判 —— 市场比较法 静态价格;商办价格评估结果;项目周边二手房 —— 成交低迷，有价无市;项目周边商业情况 —— 沿街商铺为主，商业尚处于初级阶段;区域市场观点;他山之石 ，可以攻玉 ——沿轨交综合体案例;龙湖郦城 —— 嘉定新城首个50万方超大型城市综合体;龙湖郦城MOCO国际2011年9月推出的53号楼，总高29层，每层面积均达到700余平方米，单套面积保持在40-60平方米之间，更有将近20种精装户型可供业主选择。 ;江桥万达广场 —— 江桥板块大体量商业综合体;江桥万达广场 —— 以商业取胜 推升住宅价值;项目认知;项目认知 —— 住宅+SOHO+商业，小体量复合型项目;项目地块 —— 与地产界巨人为邻;项目周边环境;项目SWOT分析;三个纬度下的项目独特USP发现！;板块潜力巨大 4大城市副中心的最后一块处女地，李嘉诚重金投入项目的市场助推； 让我们轻松站在巨人的肩膀之上;基于项目的区位环境，提出项目独特卖点;首席城市综合体 真如城市副中心的首个城市综合体项目，主题商业、精品办公、精装酒店式公寓、奢装大宅； 生活全方位的满足与提升;区位环境 / 产品价值 / 客群特征;区位环境 / 产品价值 / 客群特征;区位环境 / 产品价值 / 客群特征;产品是理性的，消费者是感性的， 他们需要看见我们为他们描绘的美好未来！;本项目总体定位就是 新核时代 品尚 城中城 ;根据项目产品的不同属性，客户群体也会出现不一样的专属特性;区域客户 主要购买目的是具有区域情节，长久在区域内工作生活或是区域内有实业经营的高收入群体。 进城客户 主要购买目的是将居住区位进行升级（外环升级中环），希望居住地段变得更好的高收入群体。 投资客户 主要购买目的是通过未来规划成熟带动板块价值提升赚取利润的专业投资群体。 短期居住客户 主要购买目的是满足过渡性居住需求的特殊群体，诸如单身青年、小企业主、高级经理人等。;客户的属性特征 1、职 业：中高收入的白领等人群，部分自营小企业主与投资客； 2、关注重点：产品性价比——总价、交通、生活配套； 3、传播途径：区域性广告通路，各类报纸杂志及电视； 4、客户区域：普陀本区为主，部分周边区域，乃至周边省市； 5、年龄构成：30-40岁为主要客户年龄层；;区域客户 主要购买目的是将原有住房进行改善，满足与长辈同住的高收入群体。 进城客户 主要购买目的是将居住区位进行升级（外环升级中环），希望居住地段变得更好的高收入群体。 产业客户 主要购买目的是兼顾到现在或是将来在本区域内有固定产业经营的经营者与高级管理者群体。;客户的属性特征 1、职 业：版块内产业的高级管理者、白领等人群； 2、关注重点：产品实用价值——户型、价格、生活配套； 3、传播途径：区域性广告通路，各类报纸杂志