7房地产市场策划--市场定位.ppt

项目定位考虑的因素 1、本地的经济发展状况、房地产状况、房地产发展方向及开发经营水平。 2、政府政策及宏观大环境对项目的影响。 3、本地居民的消费购买力，目标客户的需求心理和消费特征。 * 4、项目的初步设计规划。 5、项目地块价值：通过细分定位，在符合市场需求的基础上，充分发掘地块的价值，实现项目效益最大化。 6、公司内部的资源整合：在人力、物力、财力资源上充分有效地整合利用。 * 本地经济状况 2005年，本县社会经济全县实现生产总值52.51亿元，比上年增长15.8%，工农业总产值95.54亿元，增长22.49%，第三产业增加值17.78亿元，增长13.7%。 民营经济和镇域经济持续发展，城乡居民收入增加。至2005年底，全县共有个体工商户8485户，从业人员21567人。民营经济增加值32.4亿元，比上年增长16.7%，占全县GDP的61.67%。 全县乡镇工业总产值53亿元，占全县工业总产值的87.1 %。全县农村居民人均纯收入4529元，比上年增长5.87 %；城镇在岗职工年均工资14513元， 增长12.05%。居民储蓄存款余额36.16亿元，增长16.63%。 * 项目定位背景分析 一、本地区房地产市场状况 本县地处….，人口及经济规模偏小，外来人口不多，房地产行业消费局限于本土人群，消费量不大，而现时房地产开发已有三四年，居民购房初始爆发期已过，市场转入平稳的消费需求状态，年均需求预期相差不大。 进入06年，本县房地产行业新晋竞争者增加了两家，令到本地楼盘达到五个，由于各盘的产品结构有一定差异， 客户层群体分化渐露，个别楼盘客户将会被分减，市场竞争将会变得激烈。 要在销售上突围而出，除产品表现外，必将在营销手段上来发挥体现。 * 二、本地区各楼盘规模比较表 楼 盘 占地面积 建筑面积 户 数 配套设施 …花园 25万m2 33万m2 2000 酒店,购物广场,幼儿园,商铺,篮球、羽毛球、乒乓球场等… …豪庭 4万m2 7万m2 420 酒楼、商铺 …新邨 约1万m2 约2万m2 144 商铺 …花园 5.7万m2 7.2万m2 约350 商铺 …花园 约3万m2 约8万m2 330 商铺、球场 …楼 约1万m2 约3万m2 约120 商铺、商场 * 三、各楼盘销售价格概况 楼 盘 多层价格(元/m2) 高层价格(元/m2) 车房价格(元/m2) 成交折扣 …花园 1730 1830-1880 2200 93 …豪庭 1450--1650 1830--1880 1650 95 …新邨 1650 ---- 1650 95 …花园 1480--1680 ---- 1600 93 …花园 ---- 1738--1888 1888 95 …楼 1380--1480 ---- 1480 93 * 四、各楼盘现时销售的户型面积区间情况 * 五、各楼盘现时销售的房子总价区间情况 在上表中，14 — 18万元之间的楼盘少且单位数量也不多，该区域的市场接受性更好 。 * 六、本地购房居民的月收入情况 本数据来自去年年中售楼部来访客户填写的《购买住房调查问卷》及政府有关数据，由于本地经济原因，估计现时客户收入情况应该相差不大。 * 八、本地房地产业的开发经营水平 本县房地产业真正发展是从2001年开始的，由本公司开发的…花园开创了本县小区居住的先河。 历经五年的发展，至今时，本地已有五家发展商在经营小区楼盘， 除了…和…以外，其他的均在这一两年内进入该行业， 并无房地产开发经验，更多的只是靠临场发挥及模仿，属于低水平的经营。 遗憾的是…和…历经多年的发展，营销水平并未有获得提升，…在设计技术有专利户型赢得部分市场外， 我们公司更是缺失核心竞争力，以至在获得市场先机的情况下仍未能牢牢的掌守应有市场份额， 市场根基松软，容易被其他竞争楼盘乘虚而入。 * 房地产市场发展到今天， 投资经营已经变得相当成熟及科学， 成功开发一个项目， 从市场研究、投资可行分析、项目定位、建筑规划设计、营销策略制定、销售管理准备到楼盘形象包装、广告宣传推广、销售控制、工程建议、 物业接管等， 需要全面的策划和精心控制，是一个系统的过程，不只单单某一方面突出或某一阶段胜出就可以。 本地房地产业还在较低的水平上经营， 而想获得更高市场份额或走出本地区去发展，必须引入高水平的营销策划。 现时的本地市场操盘水平， 我们仍有机会。 * 九、现时的政策 自6月1日起，中央宏观调控房地产“国六条细则”正式实施，凡新审批、新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积70％以上； 凡个人住房按揭贷款首付款比例得低于30％，但对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例2