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2010房地产估价师《估价案例与分析》真题及答案 　　一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下) 　　(一)2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 　　请问： 1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同?拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。(2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?　　.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定： 　　(1)被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。(1分) 　　(2)各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。(1分) 　　(3)拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。(1分) 　　(4)若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。(1分) 　　(5)对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。(1分) 3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定;协商不成的，可以委托评估确定。(2分) (二)近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?(1)预测开发完成后的价值宜谨慎。(2分) 　　(2)开发费用可能发生变化。(2分) 　　(3)开发周期可能延长。(2分) 　　(4)开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。(2分) 　　(5)折现率或利润率水平可能发生变化。(2分) 　　(三)某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。必威体育精装版城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 　　请问： 1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用?2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用： 　　(1)建筑物拆除费用。(2分) 　　(2)土地开发费用(如七通一平费用)。(2分) 　　(3)其他成本费用(如财务成本、管理费用)。(2分) 3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。　　二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内) 　　(一)甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(㎡·D);地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(㎡·D);B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 　　1.A座、B座合计抵押建筑面积为( 　)㎡。 　　A.124500 　　B.127000 　　C.132500 　　D.135000 　　2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形(㎡·D)，地上一～四层的客观租金水平为3.0元/(㎡·D)，则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是( 　)。 　　A.租约期内和租约期外都取客观租金 　　B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者 　　C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者 　　D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金 　　3.该商业楼抵押价值评估