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- 本资料来自 - March 28, 2000 ? 2002 远卓管理顾问 WWW.BEXCEL.COM 世嘉地产-蓬莱旅游地产项目项目可研报告主报告 目录 总论 该项目是蓬莱市政府和市旅游局重点建设项目，建设用地为旅游度假性质，地块背山面海，占地面积953亩，租用林地310亩，总建筑面积约25万平方米 该项目是世嘉区域性扩张战略的重要一步 ，基于稳健投资的原则，世嘉地产委托远卓为其进行前期调研及可研工作，为蓬莱项目提供决策依据 世嘉地产作为新崛起于北京房地产界的一家专业房地产开发公司，经营状况良好，目前正处于跨区域扩张的战略发展阶段，山东蓬莱旅游度假项目是其区域性扩张战略的重要一步。 世嘉地产已经与蓬莱市政府签订了开发协议，并已经成立了发展公司。 远卓管理顾问已经就蓬莱项目的一些分析和定位与世嘉地产主要领导进行了两次汇报与沟通。远卓根据以上工作的结果制作了本文件，供决策参考。 本报告代表远卓对世嘉地产蓬莱项目的结论性意见和基于报告时点下的最终建议。随着时间的推移和市场的变化，报告的方案在具体执行上也许需要做适应的调整。 本可研报告中的称谓及缩写： 北京世嘉房地产开发有限公司：世嘉地产、世嘉 远卓管理顾问公司：远卓公司、远卓 经过9周的工作，项目目前已经进展到最终报告阶段 在过去的几周里，远卓和世嘉联合工作小组对蓬莱项目展开了大量的调查研究，相互之间进行过多次沟通和讨论 第三阶段的项目可行性研究是以前期充分的市场调研和竞争分析，以及在此基础上形成的项目定位为条件和依据，对项目进行的客观的经济性评价 市场调研及前景预测 蓬莱是一个地理位置优越，经济增长快，发展潜力大的小型旅游度假海滨城市，由于政府的大力支持，预计未来蓬莱的旅游收入将有快速的增长 蓬莱酒店的总体供给偏紧，且存在严重结构性短缺，供给者多为“小而全”的主题模糊酒店，相互进行低水平竞争，高档主题酒店缺位 对蓬莱的住宿市场需求预测显示，2008年蓬莱住宿需求将达到2.44亿，并且每年至少按照10.4%的速度增长，2013年将达到4亿 按照保守的估计，到2008年市场上将会有大约1616间/套的供给缺口，除去潜在竞争对手规划中的项目，至少有500多间的市场空缺 蓬莱目前的会议场所并未能满足本地会议要求，与周边城市相比，蓬莱会议设施的数量、规模、档次都不够，大量国家级与省级会议分流到了周边城市 目前蓬莱住宅房地产市场呈现供需两旺的发展态势，外地客户是蓬莱房地产市场的主力军，特别是在别墅/公寓等高档房产 综上所述，我们总的判断为：在蓬莱发展高档旅游度假项目具有一定的市场潜力，且具备良好的资源优势和市场竞争力 项目定位 本项目所面向的消费群主要有两种类型：最终消费者，包括临时居住或长期居住的客户，这些目标客户对项目的不同要求正是本项目所有定位的根本出发点 本项目应紧密围绕 “人间仙境”这一休闲度假概念，选择自然环境和商务会议为主题，充分满足人们休闲、度假、康体保健和商务的综合需求 项目的整体定位可以概括为： 4大功能组团、 3大管理区域、5个项目公司进行3期开发 项目总体计划是建设一个具有综合度假功能的度假胜地 项目的整体规模为25万m2，容积率为0.39，一期开发34％，二期开发38％，三期开发27％ 综合来看，项目的各项功能可以满足主力休闲度假人群的大部分需求，也能满足商务会议群体的需求，并能为生活居住提供满意的环境 度假酒店在档次上多层次设计，由三类建筑构成，分为四星级主体酒店、准五星别墅酒店和三星公寓式酒店，出于谨慎稳健的原则，一期先行开发1.6万m2主体酒店，其余留待二期开发 会议中心建成5000平米单体二层建筑，一层为可分隔大宴会厅及贵宾室，二层为国际会议厅及若干中小会议室，地下室设厨房等服务区及车库 别墅公寓楼盘在类型、规模及档次上也需要形成差异，以适应不同客户群体的消费能力和需求特点，由于本楼盘有利卖点比较多，在档次上应定位于市场的中上水平 在消费群体上，别墅楼盘应主要面向外地市场，而公寓楼盘则应当本地市场和外地市场并重 在销售方式上，建议度假酒店物业尽量不出售，而别墅公寓应以代租代管的销售模式为主 经营状况和财务状况的预测 本项目是一个投资大，时间长，运作复杂的高难度地产项目，经营模式的设计必须可以有效地控制经营风险、降低资金压力 经营模式包含四类问题，目前世嘉主要考虑的问题是公司组建形式和公司股权结构问题 公司组建形式有多种可能性，常见的是“直接控制项目”与“通过项目公司间接控制项目”两种，远卓建议采用“通过项目公司间接控制项目”的方式 具体的公司组建形式为下图所示，但这种结构的前提是土地必须析产（按照项目公司进行土地分属） 酒店投资公司可以涵盖四星级酒店、会议中心、康体中心以及准五星别墅和三星公寓 别墅公寓可以组建成两家子公司或者合成一家子公司，