德思勤 深圳 花语坊项目 阶段执行方案0050416.ppt

目 录 一、了解理想新城 二、理想新城大社区的形成 三、花语坊阶段推广策略及执行方案 一、了解理想新城 1、理想新城基础数据 2、全息图 3、资源盘点 4、理想新城的现在与过去 5、理想新城——再创新高的思考？ 6、回到理想新城、回到社区、回到根本 1、基础数据 2、全息图 3、资源盘点 4、理想新城的过去与现在 4.1、过去 4.2、现在---本体 4.2、现在---周边 5、理想新城——理想生活能走多远？ 5.1、市场大势 5.2、直接竞争图 5.3、客户调查 5.4、结论 5.3、客户调查 5.5、结论 市场环境的改变，要求项目营销须积极开拓市场及客户层面。 罗湖同价位同规模的项目较少，本项目城市规模社区的优势仍十分明显，但对于关外同类大项目，园林/配套价格等优势，而现客户基本以关外大社区进行对比。 客户置业以自用为主，相对项目现行价格，有一定的承受力，要求带装修的客户有相当一部分。 6、回到理想新城、回到社区、回到根本 6.1、回到理想新城 从客户心理来讲 6.2、回到社区-社区发展的几个规律 1）、可持续发展 可持续发展取决于各个社区利益，需求和文化的独特性。集中包含了整合实现健全社区高品质生活理念的长远性系统途径，反映了经济、环境和社会问题的互动与相关。其量指标主要体现在对环境、对生活质量的要求上。 2）、社区结构网络化 任何社区从空间分布上都是人的集合，是人们的交往空间，单纯注重物质形态的差异及功能结构的纯化，单纯注重功能分区及统一的视觉空间，势必破坏社区的动态平衡。社区的发展必定是多样化的。 3）、社区管理民主化 运用团体本身的机制及能力，提供专业性的服务，以满足不同群体的的特殊要求。 4）、社区空间邻里化 维持邻里社区的“共同性”的社会属性，具体体现在促成社区邻里间有效交往的实现。亲密环境的创造需具备的条件应有明确的领域范围和边界标识、适量的人数及人们经常接触的机会。 6.3、回到根本 我们到底能给客户什么？ 城市-生活成本-价值 二、理想新城大社区的形成 1、重新分析理想新城三期 2、战略形成图 3、站在大社区的高度 4、站在消费者的高度 5、站在媒体的高度 1、重新分析理想新城三期 2、战略形成图 3、营销战略总则 结合社区发展,突出大社区规模及花语坊品质优势，以多层面多渠道的营销创新及提升价值形象取胜 4、站在大社区的高度 5、站在消费者的高度 6、媒体重新对理想新城 关键词：居住的精神内涵 关键词：将“服务”置于“管理”之上 关键词：创造亲密的交往环境 ?=PZ*Z+P（T）*G+K（T） ?——收入 PZ——其他商品单价 Z——其他商品数量 P（T）——距市中心T处单位面积的地价 G——住宅占用土地数量 K（T）——距离市中心T处的交通费用 根据“互换论”基本假设，不比谁的空气更好，不比谁的公园更大，不比谁的价格更平，只看看居住成本和时间成本，理想新城就更有底气了。 理想新城 是城市大社区， 是须在各物质及精神内涵要素下营造的人性化、动态化、 复合化的社区， 是能够提供给客户直接经济价值及间接精神价值的利益家园。 由此可见： 社区文化——大社区的灵魂 充实提高理想新城城市大社区的形象及内涵是项目核心竞 争力的组成部分； 完善社区各项服务功能、创造优美的生存环境是首要任务； 展示大社区精神及物质价值是理想新城营销创高的至胜 法宝。 对于理想新城借鉴意义： 产品 以产品为切入点 以产品及区域服务为切入点 产品及区域服务 （社区配套、环境、交通 ） 以销售分析为切入点 销售分析 1.1、以产品为切入点来分析 理想新城三期为理想新城的后期产品，产品的性质决定了它必须是 整个社区各项价值的最高体现和再提升。 理想新城三期是小高层，产品属性决定它的优势是视野与品位的提升 理想新城三期户型以二房74-78平方米、三房87-91平方米为主力， 户型种类较单一。在户型设计上，内部创新户型结构较少，特别北向 单位在现楼阶段，对视及景观遮挡较为严重。 花语坊在产品类别上有较大的提升，但在内部户型结构上竞争力不强。 1.2、以产品及区域服务为切入点来分析 理想新城三期处于整个社区北部，项目北侧规划为住宅小区，但现阶段 区容较陈，南向视野由一、二期项目所部分遮挡，景观受一定影响。 理想新城三期入伙为2005年中，社区内配套基本到位，能够满足居民基 本需求。 片区进行初步规划，为片区带来一定的机遇。 金稻田路开工建设，区内交通形象得到提升。 社区环境已基本形成，社区氛围及配套设置的优势将是三期最可利用的资源。 1.4、以营销环境为切入点来分析 销控分析 价格分析 销控分析 根据目前销售可以