成本法.ppt

一 成本法的内涵 　1、概念 　　　求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，用重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 　2、理论依据　　 　　　生产费用价值论 　　　 一 成本法的内涵 3、适用对象与条件 新近开发建设的房地产 既无收益又很少发生交易的房地产 单纯建筑物的估价通常也采用成本法 估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产 一 成本法的内涵 4、操作步骤 搜集有关成本、税费、开发利润等资料 测算重新购建价格 测算折旧 求取积算价格 二 成本法价格的构成 1、土地取得成本 2、开发成本：土地开发成本和建造成本 3、管理费用 4、投资利息 5、销售费用 6、销售税费 7、开发利润 土地取得成本 通过征用农地取得：土地取得成本包括农地中发生的费用和土地使用权出让金等。 通过在城市中进行房屋拆迁取得：土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 通过在市场上“购买”取得：土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。 开发成本 勘查设计和前期工程费 基础设施建设费 房屋建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发建设过程中的税费 开发利润 开发利润是所得税前的，即 　开发利润＝开发完成后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是实际利润或期望利润。 开发利润 开发利润的不同形式： 直接成本利润率＝ 投资利润率＝ 成本利润率＝ 销售利润率＝ 三　成本法的基本公式 　基本公式：积算价格＝重新购建价格－折旧 新开发土地价格＝取得待开发土地费用+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 旧房地价格＝土地的重新取得价格（或重新开发成本）+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 四　重新构建价格 　　　重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和。 重新购建价格是估价时点时的； 重新购建价格是客观的； 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧。 重置价格与重建价格 建筑物重置价格：采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格 建筑物重建价格：采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格 重新构建价格的求取方法 　单位比较法：单位面积法 　　　　　　 单位体积法 　分部分项法 　工料测量法 　指数调整法 五　折旧 　　　估价上的折旧是各种原因造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。 　物质折旧 　功能折旧 　经济折旧 求取折旧的方法 　年限法 　市场提取法 　分解法 年限法 建筑物的寿命：自然寿命、经济寿命 建筑物的经过年数：实际经过年数、有效经过年数 建筑物的剩余寿命：剩余自然寿命、剩余经济寿命 直线法：Di＝D＝ = 成新折扣法：V=C×q 市场提取法 搜集交易实例 选取三个以上与估价对象具有类似折旧程度的可比实例 对可比实例成交价格进行换算、修正 求取其土地价值，得出建筑物折旧后价值 求可比实例成交日期的重建价格，得出折旧 折旧率＝　　　　　　　　年折旧率 估价对象建筑物折旧＝重建价格×折旧率 　　　　　　　　　　＝重建价格×年折旧率×经过年数 分解法 　　　对建筑物各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。 　物质折旧的求取： 　　可修复项目：修复费用 　　不可修复项目 　　　短寿命项目：采用年限法分别计算 　　　长寿命项目：采用年限法合在一起计算 计算建筑物折旧应注意的问题 估价折旧与会计折旧的区别 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 　　　建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算折旧； 　　　建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。 房地产估价 第七章 成本法 一 成本法的内涵 二 成本法价格的构成 三　成本法的基本公式 四　重新构建价格 五　建筑物折旧 10 简易 40 20 30 砖木三等 40 20 30 砖木二等 40 20 30 砖木一等 50 30 40 砖混二等 50 30 40 砖混一等 60 35 50 钢混 80 5