房地产开发计划管理.ppt

房地产开发计划管理 宏观形势 行业冬天来临 成交量下降势必影响房价 行业平均利润率大幅下降 粗放型的管理会带来企业亏损 房价上涨预期？开发周期长带来财务费用的增加 精细化的计划管理体系的建立有利于提高预见性，减少浪费、化解风险、提高效率 公司运营 计划制定的合理性？ 基础资料的积累 规划审批 进场 万科标准工期.xls 执行结果如何认定？责任追踪错综复杂 计划没有变化快，如何调整需要变化的计划？ 市场形势变化、经验不足 项目知识难以共享，经验难以复制 业务与财务的两张皮 计划管理 房地产开发计划管理体系 全面预算管理 成本控制体系 范围管理 WBS分析 有利于对工作全面梳理，减少漏项 预测风险 抓住机遇 资源的充分利用 提高效率 赚取合理利润 三级计划管理体系 公司重点关注的里程碑计划 项目主项计划、专项计划 楼栋、配套、景观施工及分包计划 计划模版:减少漏项、提高效率 公司重点关注的里程碑计划 定义 集团公司对各个项目的管控计划 ，通常指的是由集团统一定义，需要在集团层面重点关注的里程碑事件。 要点 1、实现集团与项目公司对计划的分层级管理 2、明确进度计划管理和控制的重点 3、在集团内统一各项目计划达成情况的评判标准 4、行政运营制定，集团领导关注 公司重点关注的里程碑计划（营销导向） 1、取得国土使用权证； 2、交地 3、项目策划 4、 规划设计：方案设计 初步设计 施工图设计 规划许可证 5、初步目标成本编制完成 6、“示范区”项目开发 ： 策划方案的确认 建筑设计 景观设计 施工 完工开放 7、取得施工许可证 8、目标成本编制完成 9、项目施工： 开工 主体结构达到预售条件 单体工程竣工 景观完成 10、取得预售许可证 11、开盘 12、完成40%的销售金额 13、完成70%的销售金额 14、完成95%的销售金额 15、竣工备案 16、交房 17、交房完成率95% 里程碑计划（责任矩阵） 项目主项计划 定义 1、项目公司对项目的管控计划 2、由集团统一定义指导性模版 要点 1、项目全生命周期的计划（从立项到交房） 2、基于关键路径，控制项目总工期 3、强调专业线的横向协同，合理搭接，项目、部门互动 4、项目经理负责 项目开发进度计划.mpp 项目专项计划 定义 1、各职能部门在项目主项计划的指引下，按专业口进一步细化本专业线的工作计划，形成项目的专项计划； 2、由职能部门定义指导性模版并报集团备案 。 要点 1、对项目专项计划细化安排，如：设计计划、材料供应计划、营销计划、销售回款计划、融资计划 ； 2、职能经理负责 规划设计 楼栋、配套、景观施工及分包计划 定义 现场工程师在项目主项计划的指引下，细化形成每栋单体楼、配套、景观施工及分包计划。 要点 1、关注每栋单体楼、配套、景观及分包的形象进度。 2、现场工程师负责，项目经理统筹。 全面预算管理 根据各项计划及成本控制指标形成月度、年度预算 实现业务与财务的结合，管控资金计划 形成项目动态现金流 完善设计、尽量采用总价合同 目标成本的设置 规范性不足（严重缺漏项） 专业性不足（结构、施工方式、 材料选择） 动态成本失真 设计变更、现场签证带来的成本增加没有及时确定和统计 合同及协议等成本发生数据没有及时归集 重大决策（产品、销售）带来成本变化信息缺乏及时沟通 合同滞后 销售回款的不确定性 计划管理的PDCA Plan 计划编制 project导入 Do 计划执行 Check 计划执行情况对比分析 Action 计划审批、调整、改进 会议报告体系 项目周例会 集团月度运营会议 集团年度\半年度运营会议 阶段性成果管理 随着项目的进展形成计划模版 如：项目主项计划、设计分项计划、材料供应计划、营销策划分项计划、销售回款计划、融资计划、楼栋工程计划、配套景观