景秀华庭诊断报告(静态) 定.ppt

—峨眉首席38万平山水国际社区 总体量：39万平 开发策略：3期推出 一期“天鹅湖”：10万平 推盘时间：2008年（3.18接待、4-5月开盘） 已蓄客户：1700组 均价水平：2600 一期套数：750套 产品形态：5+1洋房、6平层、18层高层洋房 户型区间：65-180m2 主力户型：120-130m2三室两厅双卫 核心卖点：4水系/3公园/1轻轨/104亩绿地 —13万平河景高层洋房 总体量：13万平 总用地：50亩 推盘时间：拆迁过程中，预计拆迁结束开始排号，2.16日起开始接待 一期套数：1100套 产品形态：9幢18层板式高层 2幢11F板式小高层 户型区间：96-143m2 主力户型：100-120m2三室两厅双卫 核心卖点：符汶河/超宽楼间距/游泳池等配套/实用户型 2008年峨眉山房地产开发总量逾70万平方米，推售量约40万平方米，约3500套。 城市人口15万。 人均购买约3平方米，户均为08年房市买单=24000元。 3大盘，不约而同，锁定高端！ 发现滨湖国际的价值 滨湖国际在卖什么？ 他的产品一般，户型一般，园林中上，配套一般。 滨湖贩卖的是：4条水系/3个公园/1条轻轨/1个规模/国际化 滨湖国际在如何叫卖？ 他做峨眉最高的围墙/峨眉最多的广告/峨眉最频繁的活动/在延伸“仁和”的品牌/他把实际的产品品质提高了N个等级，形成消费错觉，借以达到被认同。 滨湖国际比我们更具卖相的是什么？ 而刨去一切的根本，滨湖的产品不如华荣，滨湖的位置不如华荣，滨湖在这个城市的历史不如华荣。但滨湖的吆喝高过华荣，滨湖的包装强过华荣，滨湖卖房子的方式优秀于华荣。 发现“盛天山水”的价值 盛天山水在卖什么？ 峨眉最好的户型，最佳利用土地的配套，优秀的河景资源。 盛天贩卖的是：峨眉的性价比产品！撬动峨眉的中偏高市场。 盛天山水在如何叫卖？ 销售中心最早亮相，拉长蓄客期，获得充分的客户基础；抢占成乐高速入 口、乐山房地产网等广告资源，投放虽不如滨湖密集，低调务实的营销动 作，却迅速建立了极高的市场形象。 盛天山水比我们更具卖相的是什么？ 他的位置优于华荣，配套比华荣更强，户型面积控制比我们更好，极大的 放宽了客户面,客户蓄积充分，这一切都为“项目的快速销售，单价提升” 奠定了良好的基础。 我们项目的综合优势 1.华荣是本土开发商，客户信得过 2.我们是峨眉最高层，高度是优势 3.我们在3个竞争项目中，施工进度最快 4.我们拥有峨眉最创新的外立面 5.我们拥有超高性价比的产品（空间多变，多附赠） 6.我们拥有2000组登记客户 我们项目的综合劣势 1.离老城的距离，与竞争对手接近 2.规模小于竞争对手 3.我们没有任何推广手段，包装手段，好酒藏陋巷，鲜衣夜行 4.我们还没有售楼处，还没有销售准备 5.我们还没有向客户明确的传达我们的核心价值，唯一性特征 6.我们的户型太大，总价太高，可接受的客户面太狭窄 劣势可以化解吗？ 1.项目规模、地理位置、产品设计都是不可逆的，先忽略它 2.我们要开始包装，开始推广，而且要超越对手，才能制胜 3.我们要做销售准备，要捋顺营销次序，要有明确的营销目 标，要有精准的营销策略 4.我们要发现自己的核心价值，并通过N种形式向客户传递 5.我们要让客户忽略：面积大，总价高。 首先剔除非核心的价值 超高性价比 无敌河景 峨眉是个缺水的城市 峨眉河是母亲河 竞争对手都在做“水文章”，我们必须谋求对峨 眉河的更有效利用。 华荣的品牌 华荣在峨眉的多年经营，使我们比外来开发商更有口碑。 本土牌，情感牌合理运用，我们获得比竞争对手更多消费者加分 品牌的好处，在本项目上，会有出奇制胜的效果。 而项目的成功，又要为华荣创造额外的口碑价值！ 缺少 项目所独有的、与别人不同的生活方式。 生活方式的作用，是要达到精神归属的目的，达到对目标客户吸引的目的。 我们为项目追加“性格标签”。 望族。 项目的产品是大户型，是河景豪宅，是高层空中别墅。是奢享户型，非平民户型。那么，锁定的是中高收入群体。 望族，是一种财富传承的显赫家庭的特指名词。 我们在这个城市，首先来提出这一概念，提出望族的生活方式，将产品与这个概念融合在一起。 望族的生活方式。 奢而不糜，张而不显——河景华宅，空中别墅，但拥有超高的得房率与附赠面积。 独特