不动产信托案例.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 目前預設之收費標準為 1.信託管理費收入為保管之信託財產總值之5% 2.財務規劃費收入為保管之信託財產總額之3% 3.銷售手續費(或承銷費)為保管之信託財產總額之10% * * * 信用加强机制(一) 续建履约保证：建筑经理公司于建筑期间负责控管建筑及拨款进度，并保证于建商无法完工时，由建经公司负完工责任。 土地产权担保：由地主和建商将其拥有之土地设置抵押，以担保本行之建筑融资，并信托登记移转于本行，以担保信托受益权转让之还款来源。 * 信用加强机制(二) 建物产权担保：于建筑完工取得建物执照办理总登记后，将建物设置抵押于本行，以担保本行之建筑融资，并信托登记移转于本行，以担保信托受益权转让之还款来源。 合建保证金：由建商提拨合建保证金，以加强本信托资产之信用。 * 各关系人权利、义务、风险及利基 * 委托人 * 委托人权利 受托人对于信托财产管理方式不符受益人利益时，委托人得声请法院变更之；若有损失，得要求赔偿(信托法16、23条)。 委托人得请求阅览、抄录或影印受托人定期作成之信托财产目录、收支计算表及请求受托人说明信托事务之处理情形(信托法31、32条)。 信托利益由委托人享有者，委托人或其继承人得随时终止其信托；若非由委托人全部享有，则委托人及受益人得随时共同终止信托(信托法第63、64条)。 * 委托人义务 委托人需将信托契约所记载之信托财产移转予受托人(信托法第4条)。 委托人应支付信托契约上载明给予受托人之酬佣(双方合意)。 * 委托人利基 地主方面 地主将土地信托予受托机关，受托机关可负起监督管理之责任，杜绝过去建商因营建过程中无法完成建物而造成「烂头屋」的情况。 建商方面 建商因信托目的之特定而取得于信托财产(本案为土地)兴建集合住宅大楼之权利，避免过去地主同意合建后又反悔造成合建破局之情况。 * 受托机关权利 依信托契约之约定，收取信托规划费、信托管理费等各项费用 依信托契约之约定，管理、使用、处分信托财产 * 受托机关 * 受托机关义务 依信托本旨，以善良管理人之注意义务处理信托财产(信托法第22条) 造具帐簿及信托财产目录，载明各信托事务处理状况(信托法第31条)。 以信托财产制发受益权凭证时，依据信托契约与发行章程规定，以信托财产之收益，定期给付投资人受益费。 不得对委托人或受益人有虚伪、诈欺或其他足致他人误信之行为。 * 受托机关利基 开发新结构型融资(Structured Finance)商品，创造银行竞争优势。 增加商品多样性，降低运行风险及增加银行收入。 做为资金需求与供给者之导管角色，以提高资金运用效率。 * 受托机关风险分析 担任受托人，如有故意或过失导致信托财产有损害之事由发生时，委托人、受益人或其他受托人请求以金钱赔偿信托财产所受损害或回复原状并得请求减免报酬(信托法第23条)。 受托人因信托行为对受益人所负担之债务，仅于信托财产限度内负履行责任。 受托标的因信托无法完成其信托目的时，对受托机关之名誉风险(Reputation Risk)。 * 风险控管之原则 确实遵守内部控制与内部稽核制度， 克尽善良管理人及忠实义务 信托契约订定应清晰明确 确定信托财产与自有财产分立原则 * 投资人 * 投资人权利 投资人(受益人)依信托契约所载之规定取得信托利益(信托法第17条)，本案之信托利益则以受益权凭证所记载对受益人之本金偿还及孳息分配。 本案规划以委托人与投资人(受益人)共同享有信托利益，委托人与受益人得共同终止信托(信托法第64条)。 信托财产之管理方法因情事变更而不符合受益人之利益时，受益人得声请法院变更之(信托法第16条)。 * 投资人义务 本案规划，投资人须支付投资金额，取得受益权凭证。 * 投资人风险分析 突发之事件风险(Events Risk) 信托财产之运行风险(Operation Risk) 依信托业法第31条规定，受托人不得承诺担保 信托财产之本金或最低收益率，投资机构须自 负盈亏之责。 信托专户的再投资风险(Reinvestment Risk) * 投资人利基 信用加强机制(产权担保、建经公司履约保证….)降低投资风险 (Investment Risk)。 增加自有投资组合之多样性，降低系统风险(System Risk)。 以证券化可转让及可分割之特性，降低流动性风险 (Liquidity Risk)。 以结构性