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基于行业特性及政策环境看房企分化加剧 　　热点追踪 摘要：本文首先分析了我国房地产行业特性，重点分析了房地?a行业政策环境及房企运营能力，并对未来房地产行业及不同性质房企发展进行了展望 关键词：房地产 去库存 偿债能力 区域分化 近年来，我国房地产行业快速发展，对国家经济运行的影响越来越大。我国房地产行业是政策导向型产业，随着国家以及地方房地产相关政策的实施，特别是热点城市调控政策的出台，房地产走势出现了一些变化，房地产行业区域分化、金融属性、周期性特征更加明显。随着调控政策趋严，房地产市场特别是一二线城市房地产市场未来发展的不确定性增加，不同类型房企分化趋势将更加突出 我国房地产行业特性分析 （一）房地产行业区域分化明显 2015年全国房地产开发投资完成95979亿元，2013―2015年同比增速分别为19.79%、10.49%、0.99%；2015年全国商品房销售面积为128495万平方米，2013―2015年同比增速分别为19.29%、-7.58%、6.50%；2015年全国商品房销售额为87281亿元，2013―2015年同比增速分别为26.33%、-6.31%、14.40%。2016年1―6月，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%，增速比1―5月回落0.9个百分点；商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1―5月回落5.3个百分点；商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点 具体来看，北京、上海、深圳等一线城市近年来房地产开发投资额均有两位数增长，除2014年以外，商品房销售面积和销售额增长幅度均较快，2015年和2016年上半年销售额涨幅均超过50%。此外，天津、南京等二线城市的房地产开发投资额增速和销售面积增速表现接近或优于一线城市。一二线城市的房地产市场表现整体优于全国，特别是房地产开发投资额增速、商品房销售额增速远高于全国平均水平，反映了市场分化程度较大（见表1） （二）房地产行业显现强金融属性 房地产行业的发展与人口、经济发展、城镇化、货币政策等因素相关。笔者统计了近15年来国房景气指数变化与M1同比增速、M2同比增速、城镇化率变化率、GDP增速、城镇居民可支配收入增长率、房地产开发投资额增长率、去化周期变化率等数据，发现国房景气指数变化与M1同比增速高度契合（见图1），说明房地产市场的发展与货币供应之间相互作用，反映了房地产行业的强金融属性 根据央行发布的金融统计数据报告，2016年7月人民币贷款增加4636亿元，同比少增1.01万亿元。分部门看，住户部门贷款增加4575亿元。数据显示贷款增长主要是房贷增加，从另一个侧面证实了房地产市场的强金融属性 （三）房地产行业周期性强 从2011―2015年商品房平均销售价格增长率和商品房销售面积变动率来看，房地产市场具有较强的周期性，周期一般为2年或3年，这与房地产开发从拿地到销售的周期基本吻合，近些年比较显著的低点是2006年、2008年、2011年和2014年。从2016年上半年房地产市场相关运行数据看，虽然各项指标仍保持了较快增长，但增速回落，表明后续周期性拐点的来临（见图2）。2017年房地产市场进入行业低谷是大概率事件 房地产行业政策环境分析 房地产行业发展与政府政策密切相关。2016年一季度，我国出台了非限购城市首付比例下调、交易税费减免等组合政策以支持住房消费，一线城市以及热点二线城市销售持续活跃，部分城市量价上涨显著。而进入二季度，国家政策逐步趋稳，各城市强调“因城施政、分类调控”，其中热点城市逐步收紧调控，尤其是沪深两地在3月底率先出台限购政策，对其他市场过热城市起到示范作用。进入5月后，热点城市政策进一步收紧，其中北京通州商住限购政策落地。上海、深圳的新房成交面积下降较为明显，随后又收紧落户政策。苏州和南京更是针对土地市场过热现象相继出台土地限价政策。此外，2016年6月有多个省份出台供给侧结构性改革方案，明确去库存目标，山东、安徽、陕西、新疆等省区以及南宁、邯郸、桂林、秦皇岛等城市分别出台系列政策化解房地产库存（见表2） 全国 2016.5.17 国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出：1.培育市场供应主体；2鼓励住房租赁消费；3.完善公共租赁住房；4.支持租赁住房建设；5.加大政策支持力度；6.加强住房租赁监管 上海 2016.3.25 《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》提出：1.提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，调整后为满5年及以上；2.二套房首付比例分别为不低于50%（普通住房）、不低于70%（非普通自住房）