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基干需求偏好养老地产发展策略探究 　　摘 要：当前，我国已步入老龄化社会，南京市的老龄化进程比全国早了10年。近些年，南京市房价上涨过快，超出普通居民购买力，老年人住房质量较低，养老院床位极其短缺。为了解决养老住房的需求，本文通过问卷调查的方法，并对其结果进行描述性分析，从南京地区老年人的基本情况出发，以相关数据调查为基础，发现在影响老年人的养老住房需求偏好因素中，年龄、受教育程度、户籍、子女数、收入情况、认知选择、国家政策以及经济发展等因素对其具有重要影响。最后，根据老年人的养老住房需求，文章从养老地产的产品形态、配套服务、价格策略和国家政策等方面提出其未来的发展策略 关键词：养老地产；需求偏好；发展策略 中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1008-4428（2017）02-58 -02 一、引言 一个地区65岁及以上老人占总人口的7%即视为进入老龄化社会，2011年南京市人口普查数据显示65岁及以上人口占比9.2%，而养老院床位一直严重短缺，截至2015年底每千位老人仅拥有40张床位。为了解决老年人住房紧张及日常护理问题，养老地产实现了从住房设计到医疗、护理、文娱活动、餐饮、日常起居呵护的一站式服务 养老地产是住宅地产、商业地产和服务业的结合体，主要产品形态包括：1.养老机构，如养老院，分为普通型养老院和医护型养老院。通过收取月租费运营，多为社会福利性质。2.开发商投资建设的养老住宅，分为老年公寓和老年社区。根据老年人的需求建造，为市场运作下的商品住宅，有四种盈利模式：全部售卖、只租不售、销售+持有、会员制模式 国外养老地产学说发展较完善，Rebecca L.H.Chiu通过对老年人的退休前工资、住宅需求等因素分析建模，指出老年住宅应通过出租营利。Jacobs通过AHS模型进行倒按揭产品的需求分析，指出四分之一的老人可以通过房产置换进行脱贫。国内研究方面，康琪雪通过Logistic回归模型分析杭州居民的养老地产购买意愿，指出城市户籍对购买意愿影响最大。彭后生通过SWOT-AHP定量分析影响养老地产发展的因素，指出发展养老地产应以机会型战略为主 国内对南京市地区养老地产需求偏好的研究尚处于空白，南京地区养老机构租住率低，老年公寓和老年社区“叫好不叫卖”。本文旨在探寻老年人对养老地产的偏好因素，进而从产品形态、配套服务、价格策略和国家政策等方面提出养老地产的未来发展策略 二、南京市养老地产需求偏好调研 （一）问卷设计步骤 1.调查目的：分析南京地区中老年人群对养老地产的需求 2.调查形式：问卷法为主，访谈法为辅，纸质问卷和网络问卷同时发放 3.问卷题目：界定相关概念，调查受访者的基本信息及对不同类型养老模式的偏好 （二）问卷调查结果分析 共发放问卷242份，有效回收222份，回收率达91.74%。调查对象基本情况如下：男52.7%，女47.3%；小于50岁占38.3%，50～59岁占20.2%，60～65岁占17.1%，66～76岁占14.9%，大于76岁占9.5%；小学及小学以下占18.9%，初中或中专占29.4%，高中占20.2%，大专占16.6%，本科及本科以上占14.9%；城区70.3%，郊区21.6%，农村8.1%；子女数为0个占9.5%，为1个的占56.3%，为2个占22.1%，为3个及3个以上的占12.1%；目前独居在家的占31.1%，和子女居住在一起的占51.4%，居住在养老院的占4.1%，其他形式占13.5% 据调查显示，70.3%拥有房产的人选择把房产留给子女，5.4%选择售卖房产获得养老金，13.5%愿意出租贴补家用。在60岁以上的老人中，近70%是将房产留给子女，并且该比例随年龄增加而增大，南京市的主流房产处理方式仍是将房产留给后代 在“最理想的养老方式”调查项目中，家庭养老占比63%，社区居家养老和社会机构养老分别占比18%、15%，南京当前最理想的养老方式是家庭养老 社区居家养老是指安排合适的护理人员进入老年家庭，照顾其日常生活。能接受的人（79.7%）的原因为：设施完善（20.3%）、能和子女相处（62.7%）、尝试新型生活方式（17.0%） 另外，约35%的人不能接受机构养老，51%的人认为在养老机构能获得专业日常护理，8%的老年人日常生活无人照料，迫于无奈只能进入养老院，6%的人认为养老院的价格比租住普通商品住房低，可缓解经济压力 “以房养老”的主要形式有：①租出大房再租入小房或住老年公寓；②售后返租；③售出大房，换购小房；④倒按揭。12.6%的人能接受以房养老，其中约9.4%的人愿意通过倒按揭的方式进行养老，12.9%的人希望以大换小赚取差价，9.4%的人采用售后返租，16.2%的人愿意