对我国房地产价格调控措施法律评析.doc

对我国房地产价格调控措施法律评析 　　[摘要]作为我国经济的重要组成部分，房地产行业的发展备受关注，其不仅对我国经济发展产生极其重要的作用，同时，也严重影响着我国国民的生活水平和生活满意度。这些影响直观地表现在房地产价格上，影响房地产价格的因素有很多，小到建筑材料的价格，大到经济发展的速度，为了更好地稳定房地产业健康发展，从而有效地控制我国经济的长效健康发展，我国政府相关部门对房地产价格进行了相应的调控管理。但是，由于调控在一定程度上不能从根本上解决房地产业的价格等问题，因此，想要切实地保证房地产业健康发展，必须要从法律角度来进行更为深入的分析和思考 [关键词]房地产；价格；调控 [DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.132 自我国政府正式取消住房分配政策之后，房地产行业以通过建造房屋创造房屋价值进而通过销售房屋进行利??获取，开始兴起并迅速发展。房屋价格也以其价值为基础，同时在市场需求变化的基础上波动，近些年，我国房价总体持续上涨，使得人们备受住房、购房压力的困扰，同时严重影响了我国经济的健康、持续、稳定发展步伐，房价以及住房问题成为人们关注的重要话题。为了稳定房地产业房价上涨过快的问题，我国政府相关部门通过颁布一系列与房地产业相关的土地政策以及房屋买卖政策，有效地控制了当前房地产业过速增长的问题，尤其是近一两年，房地产价格有了明显的回落和相对的稳定 1影响我国房地产价格的原因 1.1土地价格 每一座高楼、房屋都是从平地上建起来的，而根据我国相关法律规定，房地产使用的土地必须是建设用地，并且必须是国有土地，而不能使用农业用地以及集体所有土地。首先，由于我国人口众多，除了西部地区之外，其他地区人均土地面积较少，再加上房地产用地必须是国有土地，在一定范围内就限定了房地产用地的范围；其次，由于近些年来许多农村人口大量涌入城市，城镇原本的住房远远无法满足这一现状的需求，刺激了房地产业迅猛地发展，许多房地产企业开始对城市内建筑用地进行竞标争夺，这在一定程度上使得城市的建筑用地价格开始伴随市场需求量还增长。与此同时，由于大量人口涌入城市，城市为了满足居民的日常生活需求，不断进行基础设施的建设，而基础设施的用地也必定会使得房地产用地更加紧张。我国城市发展的程度和速度，也极大程度地影响了土地的价格，而二线、三线城市也伴随着农村人口向城镇的迁移，住宅用地的明显增多，土地价格也开始持续增长 1.2建安成本 建安成本指的是房屋在建造过程中一些材料、人工等产生的成本费用以及在房屋基本建造完成之后，一些相关设施，例如门窗、排水系统、水电等安装设施的成本费用。一般情况下，影响房地产价格的建安成本因素通常是比较稳定的，也就是说房屋的建造成本以及安装成本一般不会有过大幅度的变化，但是同时，建安成本也是房地产总成本的主要构成因素，占据了房地产总成本的2/3左右。近些年，伴随着我国经济发展过速，物价上涨过快，建安成本也出现了明显的增长状况，建造房屋的基本材料，例如水泥、钢材等以及建造房屋所需的人工劳动力等成本，都出现了明显的上涨态势，如此就导致了整体的建安成本出现较大幅度的增长，同时，也对房地产价格的上涨带来了很大的影响 1.3房地产税费 当前，我国房地产税有以下几种：第一种是城镇土地使用税，该税是结合房地产需要使用土地的特征，对其使用的无论是国有土地的单位或者个人征收的税收形式，城镇土地使用税的主要税收依据是纳税人占用了多少面积的土地，从而具体实行差额税收；第二种是土地增值税，该税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，在按照和依据以转让其所获得的一切形式的收入除去法定扣除项目金额后的增值额以征收的税费，其具体实行超额累进税率。需要注意的是，土地增值税所指的通常是有买卖活动的土地房产行为，并不包括继承、无偿转让以及赠予的方式；第三种是耕地占用税，耕地占用税简单来讲就是对占用耕地进行其他活动，一般是建房或进行其他建设的税收，而耕地占用税的具体税收标准是以县为基础单位，进而按照人均占用耕地的具体来收取相应的税费；第四种是房产税，房产税指的是以具体房屋租售的价值为基础，按照具体房屋的租金以及余值向房屋所有权人或者管理者征收的税费，通常情况下房产税的具体要根据租金或房产余值来具体征收，分别为1.2%、12%；第五种是销售不动产营业税，销售不动产营业税是指土地使用权或者建筑物转让的过程中，向土地使用权转让者或者是建筑物出卖者征收的税收，其一般是根据销售不动产的营业收入的5%进行征收；第六种是城市维护建设税，城市维护建设税是为了维护和建设城市而进行的税收，同时也是城市建设资金来源的一部分，而城市维护建设税一般根据所处地区不同，根据地区具体情况及税收设置进行征收