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小产权房现状探究及对策探析 　　摘 要：从2007年开始，小产权房逐渐成为社会关注的热点，小产权房出现是中国城乡土地二元制下各方利益博弈的产物，它既给消费者带来了实惠，但也存在着很多问题。本文以中牟县城关镇的小产权房为研究对象，通过实地调研分析该镇小产权房的产生原因、存在的问题并试提出解决小产权房问题的对策 关键词：城关镇；小产权房；城乡土地二元制 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009 ― 2234（2017）02 ― 0083 ― 03 一、研究目的及意义 小产权房是在农村集体土地上建设的，由本集体经济组织以外的单位或者个人购买的，没有依法取得由县级以上的房屋管理部门所颁发的房屋所有权证书的房屋。〔1〕近年来小产权房作为一个社会热点屡屡被提及，而其作为一个历史遗留问题又一直未得到妥善解决。小产权房自身作为一个多方利益博弈的产物存在诸多不合理性，比如它的占地与我国现行土地使用制度相违背，存在不合法性、建设存在安全隐患、交易过程中可能产生经济纠纷、业主的权益得不到法律保护等问题。小产权房问题能否妥善解决事关国家、农村村集体、村民个人及小产权房业主等多方利益，因此要十分审慎地对待。本文以此为出发点，研究小产权房问题的合理解决 二、研究内容及方法 本文在研究内容上以郑州市中牟县城关镇的小产权房为例，分析小产权房的产生原因、存在的问题、影响，从而研究出小产权房的解决对策 本文的研究方法主要采用文献法和访谈法。笔者对当前学界关于小产权房的研究成果、政府出台的相关政策进行搜集和分析，从而在学理上充分把握和认识小产权房的研究现状，找到突破口。此外，本文采用访谈方式，通过对小产权房利益相关者进行相关问题的访谈，以获悉他们对小产权房的理解与认识，以及他们所能接受的小产权房问题的解决途径等内容。文章访谈对象均为中牟县城关镇中小产权房的所有者、以及小产权房所在地的管理者等利益相关者。访谈内容包括受访者姓名、住址、家庭收入情况、对小产权房的认识、是否明晰国家关于小产权房的政策及态度、理想的小产权房的解决对策。本文中的统计数据来自河南省统计年鉴及郑州市、中牟县政府网站 二、中牟县小产权房现状及其原因分析 1.中牟县小产权房现状 中牟县位于河南省中部，隶属河南省省会郑州市，下辖城关镇、张庄镇、狼城岗镇、黄店镇等15个镇，青年路街道办事处、广惠街街道办事处等3个街道办事处，人口70余万。据相关资料显示，2012年中牟县全县城镇人口26万余人，比2011年增加了近1万人，城镇化水平不断提高。中牟县县城建成区面积达到15.67平方公里，人口近10万人 中牟县城区存在大面积的小产权房，主要分布于城关镇叠路头村、大潘庄村、东关村、西关村的边角部分，分布范围广、购买者多，对中牟县的城建进程是一个极大的阻碍。中牟县城区的小产权房主要分为三种：一是，城中村出卖村集体土地给非本农村集体中的个人，由其自行建造的住宅；二是，城中村的村民在自家的宅基地上自行建造住宅，然后将住宅转手倒卖，获取丰厚利润；三是，房地产开发商征用农村集体土地，并开发楼房进行出售。以上三种房屋均没有国家房管部门颁发的《房屋所有权证》及《土地使用权证》，仅仅具有村集体颁发的土地使用权证书，因而被归类为小产权房。中牟县小产权房市场火爆，小产权房交易信息随处可见，中牟在线网站、街边信息栏均可看到。房屋出售者及?买者人数巨大，小产权房以远远低于市场商品房的价格备受中牟县城镇居民的青睐。但小产权房交易市场秩序不完善，未通过正规房屋交易渠道，存在诸多经济纠纷、产权不明等隐患 2.中牟县小产权房兴起的原因分析 （1）商品房房价过高，中低收入居民住房需求难以满足。中牟县位于郑州市东30公里处，发挥着郑州市卫星城的作用。由于近年来郑开大道、物流大道的修建，中牟县至郑州市区的交通便利程度提高，加之郑州市区较为拥堵且房价较高（2010年到2014年郑州市商品房成交均价从5099元/m2涨到7216元/m2，五年同比增长率平均为11.8%）导致大批郑州市民转向离郑州市区不远的中牟县，在中牟县购置用作投资的房产，无形中推高了中牟县商品房房价（2010年到2014年中牟县商品房成交均价从3100元/m2涨到5698元/m2，五年同比增长率平均为17.3%）。另一方面，中牟县城镇居民人均收入增长缓慢（2010年到2014年中牟县城镇居民人均可支配收入从14508元增长到20602元，五年同比增长率平均为15.8%），可以看出，与中牟县商品房价相比，中牟县城镇居民购买力较低，难以负担起商品房的价格。正是由于商品房价格偏高，才催生出小产权房这一新生产物，它反映了城镇居民面对高房价商品房的无奈。面对无法承担的商品房高购房成本，中低收入城镇居民群体倾向