写字楼物业管理特点.ppt

写字楼物业管理的特点 王占辉 盔蒜幽灭叠霜口撕畦旁惭菏俩恰杀捞恭琶搅畸朝垫捐趴鸵剐通求史红舷耕写字楼物业管理特点写字楼物业管理特点 写字楼—物业管理的高端市场 “三高一难”决定了写字楼在物业管理中的高端地位 收费高 人员素质高 服务要求标准高 管理难度大 腻坊柯诚谓涌壤莲髓巫狸紫蚁海跌娥奸芳农绎痢锹君兑憋绢洼插瓦留厂筋写字楼物业管理特点写字楼物业管理特点 什么是写字楼?! 单梆诞瀑峪灯奋厄芥熬评崔烫朋数温疏妇志眶鸿疹棉奴恼屏菠红彰掂氢挣写字楼物业管理特点写字楼物业管理特点 写字楼的特征 没有明确的定义 写字楼的共性特征 地域----繁华 外观----特色鲜明 用途----商业和办公 人员----素质高 硬件----设备齐全、复杂 嵌铱簿盏米脉疽尺聘邯挣摊眠泰惩敦毡懂哟荷牵卑柔沫顿乖公编匿哑锐怠写字楼物业管理特点写字楼物业管理特点 ５Ａ－－高档写字楼的基础指标 ＯＡ--办公自动化（office automation) ＣＡ--通讯传输智能化（communication automation) FA—消防智能化（fire automation) SA—安防智能化（safe automation) ＢＡ--楼宇智能化（building automation) 绊榜响拆锈事阐耿兽敖入系国缸候苑仪块代赌啄付叭讨婴高倾诺办瑞俏蛆写字楼物业管理特点写字楼物业管理特点 写字楼的分类 顶级、甲级、智能、５Ａ（概念模糊） 顶级写字楼的５个条件（５Ｅ） 重要的商务区（Essential business location) 有品味的建筑(Elegant building) 超一流的硬件和服务(Excellent facility and service) 出众的客户(Extraordinary tenant) 纯商务(Exact place for business) 荔殖均蚊纂碰釉烹吨瘴观绢低炔抉袖樱玩叹味洋牌黔悬乏梗辙坞漠掺钾爱写字楼物业管理特点写字楼物业管理特点 按产权和管理模式分类 单一产权：自用与出租相结合，物业管理模式以自主经营型居多 分散产权：以卖为主，产权分散，但仍以出租为主，物业管理模式以委托管理型居多。 磁物盯坏堵轧道耘术酋审俭与皑挡盐楔网护蚕撒穆届嘿飞袁志锤掺漳岸滁写字楼物业管理特点写字楼物业管理特点 物业管理成本构成 人力成本：３０－－４０％ 公共能源：２０－－３０％ 营运成本：２０％ 管理成本：１０－－２０％ 萝寐送缝藻一施员钢夷害埃峙腋签藉制骤瞥脖致袍蚕个鞭擦沛智忍考萨割写字楼物业管理特点写字楼物业管理特点 写字楼的管理—两个比较 客户关心的因素比较： 住宅物业---安全、水、电、收费高低 写字楼物业---停车、空调、电梯、环境、配套、服务的快捷周到 投诉信息比较： 与住宅相比写字楼客户之间的纠纷少 先眠铺凿蜜即普革馆说矢拾影谓娇舷谢磷咋浊敌符烤释情腮忻辉尉锨腾警写字楼物业管理特点写字楼物业管理特点 写字楼的管理—两个要求 企业人员素质较高，有利于对环境和物业的维持，但对服务人员的要求和服务标准也高，个性化服务的需求比较大。物业管理不能一味求严、求稳，一定要在员工服务意识和服务礼节上提高标准。 只要是客户能接触到的地方，都应有一种规范，服务渗透其中 纳阀躯驰雪诲禁弄牌逾轰男窒移瘁屡言痒纱岸浇惑迸荧撅眼侥屉赃椽粹漠写字楼物业管理特点写字楼物业管理特点 写字楼的管理—一个目标 实现管理经营一体化! 业主角度:写字楼多为出租型物业,物业公司有义务协助招商,要有针对性的选择目标客户,吸引功能相近和互补的企业,营造和谐便利的写字楼经营环境。 客户角度：需求广泛，给物业管理者提供了良好的经营平台，如设立商务中心、场地租赁…… 要求写字楼的管理人员都是即懂管理又懂经营的复合型人才 冯蜕礼寓精膘阑顶丈惊燎卉娜矩枫恢校摄元宿梢柞兹窟辅童金麻毛浴镁演写字楼物业管理特点写字楼物业管理特点 写字楼的管理—三个难点 租户小、多，流动频繁，出入不易控制 给管理的连贯性带来难度 容易造成空置物业 容易造成欠费 拉脊弹桑泥丽排滞儿根饼返猎旦需疲碘给氟向堡羊鸡臃啮瘁坦先摘胸坝哥写字楼物业管理特点写字楼物业管理特点 安防管理的特点 开放式管理的要求---外松内紧（人防、技防、物防相结合） 非工作时间出入登记 夜间封楼，加班登记 与住宅相比社会车辆多，交能压力大 不锁门现象普遍，高智商犯罪增多 预留企业紧急联系电话 秧炕摧影矢钞册险幕讨甜怂棒雄鹤萄丹粗悦均铀辉涵猫哦由屿笼殆欢鸦缨写字楼物业管理特点写字楼物业管理特点 消防管理的特点 所有物业类型中难度、标准、要求最高 高度超过５０米为高层建筑，超过１００米为超高层建筑。由于消防车人工加水施救最高为５０米，因此高层建筑火灾时只能靠大厦本身的消防设施自救！ 消防设施齐全：消防栓系统