我国楼市调控仍以需求调控为主 效果欠佳.doc

我国楼市调控仍以需求调控为主 效果欠佳 　　我国房地产调控的效果一直不尽如人意，房价几乎单边上涨，似乎越调控，房价越高。就一线城市和部分二线城市而言，我们认为，调控效果欠佳的主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。2016年10月，国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧 总的来说，需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。在市场分化的情况下，在分类施策、因城施策的背景下，我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系 从2017年中央经济工作会议也可以看出，政府已经开始关注供给端的问题，从而提出了“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”、“落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标”、“落实地方政府责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效土地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”等与供给调控相关的内容 我国房地产调控以需求调控为主 我国房地产价格波动和房地产调控政策具有较高的一致性，反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征：当房价过高时，通过抑制需求来给市场降温；而在房地产低迷或萎缩的时期，同样是运用促进需求的手段进行调控。例如，2005年出台一系列需求调控措施后（包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等），房地产销售增速有了明显回落；房地产市场在2008年、2012年的上行，以及最近一轮房价上涨（2015年下半年开始），也都和各部门放松对需求的管制有关 近期，热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例，2016年9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构，加快自住型商品住房用地供应，强化“控地价、限房价”的交易方式，进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继“沪九条”之后，又于2016年10月8日公布六条措施，严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，以确保房地产市场平稳健康发展 各地房地产调控举措中，既有需求调控，也有供给调控，但仍然以需求调控（如限贷、限购政策）为主。并且，需求调控的措施更加具体、可落实，而供给方面的调控举措则是比较笼统、原则性的，短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量，效果几乎是立竿见影的，但却不是一个“治本”的方法。并且，我国房地产供给方面的问题比较突出 房地产市场供给方面的问题较为突出 我国房地产市场供给端的问题比较突出，体现在一、二线城市与三、四线城市形成了分化，同时部分一、二线城市房价上涨过快。2016年以来，一线城市的住宅价格同比增速持续较三线城市高出十几个百分点。从百城住宅价格指数来看，截至2016年底，一、二、三线城市住宅价格同比分别增长25.20%、17.89%和9.24%。供给稀缺是热点城市房价高涨的最显性的原因 首先，住宅用地和新建住宅供应不足。国有建设用地供应面积近年来呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。2013-2015年，全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%；2016年，房地产用地占供地面积的比例仅为20.8%。即使供应减少是由于总量供给过剩，住宅用地和新建住宅供给的结构性问题依然严峻。据有关方面监测，在16个热点城市中，有8个城市住宅用地供应量少于去年同期。厦门减少50.2%，上海减少47.5%，广州减少41.9%，北京减少30.8%，苏州减少21.1%，济南减少21%，南京减少13%，无锡减少9.1%。在16个热点城市中，有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。北京下降32%，无锡下降27.2%，厦门下降23.6%，深圳下降21.4%，合肥下降15.9%，福州下降14%。从地价监测情况来看，一线城市住宅用地的同比、环比增速均持续、显著地高于其他用途地价 第二，房地产的潜在供给难以满足居民对房地产的需求。截至2016年末，全国房地产开发贷款余额5.66万亿元，同比增长12.2%。相比之下，购房贷款余额19.14万亿元，同比增长38.3%，增速比上月末高3.2??百分点，反映购房需求依然在上升 第三，需求端的数量管制虽然使人们看得见的成交量下降，房价增速放缓，却并不能改变公众对一线城市房价上涨的预期。直接从需求的角度进行数量管制，甚至有可能强化房价上涨的预期。2016年7月份，全国住户部门中长期贷款增4773亿元，同比多增1984亿元，占全部对实体经济贷款（4636亿元）的102.96%。尽管这一情形在近期已经有所