基于微观层面写字楼租金影响因素研究述评.PDF

第 27 卷 　第 7 期 技 　术 　经 　济 Vol27 , No7 　　　　　　　　　　　 2008 年 　　7 月 Technolo gy Econo mics 　　　　　　　　　　　 J uly , 2008 基于微观层面的写字楼租金影响因素研究述评 杨 　鸿 ,贾生华 (浙江大学 房地产研究中心 ,杭州 3 10027) 摘 　要 :写字楼市场已成为当前房地产开发投资的重点领域 ,写字楼租金研究也备受关注 。写字楼租金的 影响因素研究可分为微观层面的研究和宏观层面的研究 。本文聚焦于微观层面 ,从解释租金和检验因素 两个维度对有关写字楼或办公单元租金的影响因素的相关文献进行了梳理 ,着重关注写字楼租金影响因 素的研究内容 、研究方法和必威体育精装版研究进展 。 关键词 :写字楼 ;租金 ;微观因素 ;研究述评 ( ) 中图分类号 :F7 10 　　文献标识码 :A 　　文章编号 :1002 - 980X 2008 07 - 0077 - 04 　　写字楼作为商业地产的主要组成部分 , 已经逐 建写字楼市场模型的研究方法 。本文将对写字楼租 渐成为房地产开发和投资的热点 ,写字楼租金的影 金的微观层面影响因素研究进行评述 。 响因素也成为市场关注的重点 。与住宅和普通零售 1 　解释写字楼租金水平影响因素的研究 商业地产相比, 写字楼租金具有其特殊性 :相 比住 宅 ,写字楼的租金受商业区位 、建筑设计等因素影响 与检验影响因素的研究不同 ,在解释写字楼租 更大 ,而不像住宅那样注重 自然环境 、医院、学校等 金水平的研究中 ,多数文献都在研究方法或理论上 因素 ;相比零售商业地产 ,写字楼租金对空置率 、劳 有所拓展 。因此 ,这部分文献的论述重点集中在方 动力市场等因素更敏感 ,而不像零售商业地产那样 法的演进上 ,在每种方法内部以时间先后次序展开 。 注重业态组合和空间布局 。因此 ,基于住宅和零售 1. 1 　基于柯布 - 道格拉斯生产函数的研究 商业地产的研究结论不能简单应用于写字楼 ,写字 关于研究写字楼租金影响因素的一篇较早的文 楼租金的分析和建模必须考虑写字楼 自身的特点 。 献是 Clapp [ 1 ] 对洛杉矶大都市区写字楼租金影响因 然而 ,我国房地产市场起步才 10 多年时间 ,写 素的研究 。Clapp 采用柯布 - 道格拉斯生产函数建 字楼投资开发的实践积累和理论研究都相对缺乏 , 立了写字楼服务的模型和写字楼空间的模型 , 以整 关于写字楼租金的研究还处于初步阶段 ,符合房地 幢写字楼为研究对象 , 因变量为每幢写字楼的平均 产经济学主流范式的定量研究还很少 。相比之下 , 租金 ,模型从建筑物特征 、区位特征 、价值评估和通 美国和欧洲在写字楼市场分析和租金研究方面积累 达性 4 个部分展开 。Clapp 的研究较好地解释了写 了大量的理论文献和实践经验 ,为国内的写字楼研 字楼租金水平 ,后续的写字楼租金影响因素研究大 究提供了重要的借鉴 。 致沿用类似的分析框架 ,但后续研究在计量模型选 在检索 1980 年以来的国际房地产研究领域的 择 、变量