不动产估价期末复.doc

房地产估价期末复习题 一、填空题（每空2分，共30分） 1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的 ；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产 。 2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的 占该块土地 的比例。 3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据 、 、 的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、某宗房地产年净收益为50万元，建筑物价值200万元，建筑物的资本化率为12%，土地资本化率10%，该宗房地产的价值为 万元。 5、国有土地使用权分为 土地使用权和 土地使用权。 6、房地产的存在形态有 、 和 。 7、采用收益法估算得出的结果通常称为 。 8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含 。 二、选择题（每小题2分，共10分） 1、采用比较法估算得出的结果通常称为 。 A、比准价格 B、积算价格 C、收益价格 D、评估价格 2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，在交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为 元/平方米。 A、2660 B、2294 C、2425 D、2427 3、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为40%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为 元/平方米。 Ａ、500 　　　　　　　　　　Ｂ、2500 Ｃ、1000 　　　　　　　　　Ｄ、1500 4、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1，f2，f3，三者大小关系为 。 A、f1＜f2＜f3 B、f1＞f2＞f3 C、f1＝f2＝f3 D、无关 5、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，则该建筑物成新率为 。 Ａ、76% 　　　　　　　　　　Ｂ、80% Ｃ、81% 　　　　　　　　　Ｄ、84% 三、简答题（每小题10分，共30分） 1、什么是房地产估价？ 2、城市基准地价评估方法的步骤是如何的？ 3、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本情况包括哪些方面？ 四、计算题（每小题15分，共30分） 1、某宗房地产土地总面积3000平方米，总建筑面积8000平方米，土地使用权性质为出让土地使用权，建筑物建成于1987年5月30日。已知A、B、C三个比较实例的土地价格及相关情况、各月价格指数如下表，2007年与估价对象类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为1500元／平方米（含合理利润、税费等），据估价人员判断，该房地产的经济寿命为60年，残值率为零。现请评估该宗房地产在2007年5月30日的价值。 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 600元／平方米 650元／平方米 700元／平方米 成交日期 2006年11月30日 2007年3月30日 2007年4月30日 交易情况 －2% 0 ＋1% 房地产状况 －2% －1% ＋1% 定基价格指数： 月份 11 12 1 2 3 4 5 价格指数 100 99 99.8 100.4 103 104 104.5 某宗房地产2009年8月的年净收益为400万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2012年8月转售时的价格比2009年8月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2009年8月的价格。 一、填空题（每空2分，共30分） 1、最佳开发利用方式 价值 2、基底总面积 总面积 3、用途相似 地块相连 地价相近 4、460