不动产简答.doc

什么是动产、不动产，他们的区别动产是指能够移动而不损害其经济用途和 HYPERLINK /view/4746371.htm \t _blank 经济价值的物，一般指金钱、有价值的物品等。不动产是指实体土地及附着于土地上的定着物。包括土地和构成土地的所有自然物体，以及附着于土地上的全部人为的物体。不动产是指不可移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。如建筑物及土地上生长的植物。动产是指不动产以外的财产。地价与一般商品的区别与联系相同点：都是价格、都是波动、都是按质论价不同点：生产成本不同、折旧不同、价格差异不同、市场性质不同、形成时间不同、供求变化不同不动产评估，不动产的特点不动产评估是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 特征：科学性：不动产评估是建立在科学的估价理论与方法基础之上的，是把不动产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，是通过对不动产市场进行系统分析后，推测、判断出待估标的在特定市场条件下最可能实现的价格。艺术性：估价人员需要有丰富的经验，不动产评估需要很强的推理与判断能力，不动产评估需要一定的技巧 不动产价格影响因素宏观因素：经济因素、社会因素、政策因素、人口因素、预期因素（经济预期、人口预期） 微观因素：区域因素（繁华程度、交通条件、基础设施、环境状况）、自身因素(土地形状)不动产评估的原则1) 独立、客观、公正原则2）合法原则3）替代原则4）最高最佳使用原则5）估价时点原则6）谨慎原则最高最佳使用原则：保持现状前提：新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产价值 装饰装修改造前提：装饰装修后的房地产价值－装饰装修的必要支出及应得利润现状房地产价值 改变用途前提：新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润现用途的房地产价值 重新开发前提：重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润现有房地产价值 最常见的是改变用途与装饰装修改造的组合。估价时点原则：估价时点估价对象出现情况过去历史不动产纠纷案件，特别是对评估结果有异议而引起的复核或鉴定评估。现在历史不动产损害赔偿和保险理赔案件现在现状大多数评估现在未来不动产的预售或预购价格评估未来未来不动产市场预测、为不动产投资分析提供依据估价时点：指标的不动产评估价值所对应的具体日期。估价作业期：指评估机构自正式接受评估委托至完成估价报告的日期。 估价报告出具日期：指评估机构出具估价报告的日期，一般为估价作业期的最后一天。 估价报告有效期：指从估价报告出具日期起计算，委托方使用估价报告不得超过的时间界限。估价责任期：指评估机构对出具的估价报告承担责任的期限。如果估价报告在有效期内得到使用，则估价责任期应是无限期的；如果估价报告超过了有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期。 不动产评估的程序（1）估价前的准备（获取估价业务、受理评估对象、研究对象不动产的档案资料、拟定作业计划 （2）实地查勘（查勘对象不动产的位置及其周围环境、核实对象不动产的使用情况及现状、了解当地不动产市场的特征和情况）（3）运用评估方法估算标的物价格（评估方法选择的主要依据：评估对象的用途（类型）；评估目的；所搜集到资料的完整性和可靠性。）（4）撰写评估报告静态市场比较法的操作步骤1）辨识标的物的价格影响因素2）辨识与标的物价格特征相同或相似的不动产子市场3）搜集子市场内的所有销售实例及可观测到的影响因素的信息4）选择“最相似于”标的物的销售实例作为比较实例5）辨识比较实例的销售条件并进行修正，得到比较实例的正常成交价格 6）对比较实例的每个影响因素与标的物之间的差异进行估算，修正由因素特征差异引起7）的比较实例与标的物在售价方面的差异，得到比较实例的因素调整评估值 8）使用不动产价格指数将前一步得到调整价值从交易期日调整到估价期日，得到标的物9）在估价期日的调整评估价值10）加权平均调整评估价值，得到最终评估价值静态市场比较法存在的缺陷1）很难得到标的物所在子市场的房地产价格指数2）得不到标的物未来估价期日的房地产价格指数3）未给出比较实例的权重与期日调整系数的联合确定准则4）最小方差与最小变异系数选择比较实例准则，实际上是多多益善准则9、重置成本法的步骤：（不考简答在计算题里用建议看看） （1）估算土地价格；（通过市场比较法或其他方法估算基地或空地的价格） （2）估算建筑物重新建造价格；（估算重新建造同样或同效用新建筑物的成本） （3）估算建筑物折旧；（考虑建筑物因各种原因造成的价值损耗） （4）估算建筑物净值；（重新建造价值－