储备土地使用权登记释.doc

储备土地使用权登记释疑 国土资源网 (2010年7月22日??12:42) 蔡卫华 张 晶 　　储备土地使用权虽然不是严格意义上的物权，其权能、权利内容等都不确定，但是实践中存在登记的客观需要。与其他土地权利登记之确权公示目的不同，储备土地使用权登记的最主要的目的就是为了抵押贷款。根据《土地储备管理办法》（以下简称《办法》）第二十五条和《关于金融促进节约集约用地的通知》（银发〔2008〕214号）的规定，土地储备贷款采取抵押方式的，必须具有合法的土地使用证，因此有的地方出台的关于储备土地登记的文件明确发文目的是为了“规范土地储备机构抵押贷款行为”。实践中，如果不是为了抵押贷款的需要，土地储备机构不会主动申请登记，土地登记机构也不会启动登记程序。　　虽然根据《办法》第十七条的规定，市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。但储备土地使用权的权利类型、土地用途、使用期限目前都没有明确，具体操作中，当事人应当提交哪些材料，土地登记机构如何办理，国家也无统一之规定。不少地方在这方面进行了积极的探索，如北京市2007年9月14日出台了《北京市国土资源局关于印发〈政府储备土地登记暂行办法〉的通知》（京国土法〔2007〕673号，以下简称《通知》）。笔者认为该《通知》的内容基本上与国家关于储备土地的政策法律规定相一致，且具有较强的操作性，现将其有关做法介绍如下。　　关于土地储备机构申请登记需要提交的材料，北京市《通知》第五条作出了明确规定，并且根据不同的储备方式要求申请人提供土地权属来源证明文件。　　如以收购方式储备的土地，需要提交：市或区县政府同意收购土地的批准文件；原土地使用者的国有土地使用证或注销证明文件（原土地使用者没有国有土地使用证的，提交建设用地批准书、划拨决定书或其他证明土地来源的批准文件）；房管部门注销《房屋所有权证》的证明文件或办理转移登记手续后的《房屋所有权证》；北京市国有土地使用权收购合同。　　以收回方式储备的土地，需要提交：市或区县政府同意收回土地使用权的批准文件；国有土地使用权收回决定书或解除国有土地使用权出让合同通知书；原土地使用者的国有土地使用证或注销证明文件（原土地使用者没有国有土地使用证的，提交原建设用地批准书、原划拨决定书或其他证明土地来源的批准文件）。?? 　　以征收方式储备的土地，需要提交：征地批复；征地结案表；对地上物实施拆迁的，提交拆迁结案表：钉桩测绘成果。　　以置换方式储备的土地，需要提交：市或区县政府同意置换土地的批准文件；土地置换协议；原土地使用者的国有土地使用证或注销证明文件（原土地使用者没有国有土地使用证的，提交建设用地批准书、划拨决定书或其他证明土地来源的批准文件）；房管部门注销《房屋所有权证》的证明文件或转移登记后的《房屋所有权证》。　　关于登记的具体办法，北京市《通知》的第六条进行了明确规定：土地使用权人填写为“北京市土地整理储备中心”或“北京市土地整理储备中心某某分中心”；使用权类型填写为“政府储备”；土地用途填写为“储备用地”；土地使用期限统一填写为“二年”（自发证日期开始计算，期满后经批准可由土地储备机构向登记机关申请续期）；土地证书记事栏里注明“该宗土地为政府储备土地，本证书仅限于办理土地抵押登记，不作他用”。　　另外，笔者注意到，天津专门出台了《土地储备证管理办法》，颁发的是《土地储备证》，其上加盖的是“天津市人民政府土地储备专用章”，并且规定“土地整理实施单位可根据需要持《土地储备证》与相关单位申请办理《土地储备证》副本，《土地储备证》正、副本记事栏上注记有关事项。依法将储备土地供地后30日内，土地整理实施单位应当申请办理《土地储备证》注销手续”（而根据《土地储备管理办法》第十七条的规定，市、县人民政府对储备土地，核发的是土地证书。供应已发证储备土地之前，就应收回土地证书）。在国家没有出台统一的规定之前，笔者建议各地可以借鉴北京等地的做法开展储备土地使用权的登记发证。但需要注意的是，进行储备土地使用权登记发证之前，必须处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，依法收回原土地权利证书和注销原土地权利，否则将导致一地二主。　　土地储备机构利用储备土地作为担保向银行等金融机构申请贷款，有两种方式：　　一是以储备土地未来的预期增值收益作为质押申请贷款。根据《中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知》（银监通〔2004〕75号）的规定“发放土地储备贷款，主要是以土地储备公司(中心)土地使用权质押，以土地使用权出让收益为未来还款保障”；中国人民银行行长周小川在央行2010年工作会议指出“地方融资平