房地产基本知.doc

一、房地产基础知识 基本概念 1 、房地产： 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 包括：1）?土地? 2）?建筑物及地上附着物? 3）?房地产物权? 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等 2、?房产、地产两者间的关系及差异? 房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a)?实物形态上看，房产与地产密不可分；? b)?从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；? c)?从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的 差异包括几个方面： a)?二者属性不同； b)?二者增值规律不同；? c)?权属性质不同；? d)?二者价格构成不同。 ?3、?商业房地产的含义? 人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 （二） 房产（物业，香港地区称呼）分类： （1） 按照建筑物的用途划分为 1． 居住物业：包括住宅、公寓、别墅等。 2． 商业物业：包括直接用于营业活动的房屋，如写字楼、商住楼（东方名苑）、商场、酒店等；包括第三产业所使用的房屋，如酒店、银行、邮电、旅馆、饭店等。 3． 工业物业：包括厂房、车间、仓库等。 4． 特殊物业：包括党政机关办公用房、博物馆、大剧院、高尔夫球场、飞机场等。 （2） 按层数划分 ① 低层：1-3层，低于12米的平房，别墅 ② 多层：4-6层（6跃7）， 24米h12米 ③ 小高层：7-13层，高度超过24米 ④ 高层：14-24层 ⑤ 超高层：25层以上，或者大于100米 （3） 按住宅结构分 ① 砖混结构：砖砌体和钢筋混凝土构件共同作用得结构形式。便于就地取材，节约钢材、水泥和建造成本，但墙体不可打通，套型可改性差，抗震性能差，用于多层。 ② 框架结构：由梁柱等线性杆件组成的一种结构体系。框架结构布置灵活，可以获得较大室内空间，但承受水平荷载的能力较差，而且柱子的位置往往使得房间不完整，影响家具布置，造成使用率低。运用于多层工厂、购物中心。 ③ 剪力墙结构：由纵横承重墙体组成的结构体系。空间整体性好，抗侧力强度高，但不易布置成大空间，主要适用于高层住宅、公寓和旅馆等。 ④ 框架剪力墙结构：是在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。既有框架结构使用的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，适用于各种超高层住宅和公共建筑。 ⑤ 框筒结构：设计成圆锥形状，如上海金茂大厦。 （三） 房地产的属性 1． 自然属性 ① 固定性：属于不动产。 一般商品：生产场所固定，产品流通； 房地产商品：生产过程流动，产品位置固定。 ② 排他性：房地产商品没有两个完全相同的（像树叶一样），最起码位置不一样（带来的采光、通风有差异，也是一房一价的基础）。 ③ 永续性：只要是指房地产中的土地作为物质性资产是可以被永续利用的（不会折旧或者　　　　　　　报废），而且由于其自然供给的刚性（弹性很小），即稀缺性，使得土地权益将在资本的参与　下被无限地交易下去，并逐步地保值增值。 2． 经济属性 ①　准商品性：可以转让、出租等，但不具备商品的全部属性，例如商品本身不能自由流通，只是产权的流动和交易。 ②价值差异性：房地产的价值和价格的影响因素很多，难以用简单的投入产出或者成本加利润的方法加以测定。更多的是非经济因素产生的价值偏离的结果，在市场经济不够完善、房地产市场更不完善的中国市场就表现的更为明显。包括政治形势、宏观经济形势、区划规划等政策因素、个别特殊因素的影响。使得房地产的价格差异很大，这也加大了房地产开发经营的风险性。 ③增值性：房地产的使用价值不以时间的推移而减少，一般情况下，具有保值增值功能，因而人们除把它作为一般商品消费使用外，还作为资本投入进行获利和货币储存。 二、居住区的基本概念 1． 容积率：居住区内各类建筑的总建筑面积与总居住区占地面积的比值。 从业主角度看，容积率一定程度上表征了居住区内未来的生活舒适度，在售价等其他条件相似的情况下，小区容积率越小，生活舒适度增加。 从开发商角度看，容积率直接决定了固定土地面积