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由宅基地换房引起的思考 ——农村宅基地是否应流转上市　　 07级法律2班 李璇 内容提要：刚刚结束的十七届三中全会将把新一轮农村改革推向高潮，其中有关农村改革方面一个至关重要的问题——农村土地制度，备受社会各界的关注，这不仅关系到我国三农问题和９亿农民的根本利益，更牵动着我国未来城乡一体化的小城镇建设，同时也将引起一系列相关的法律问题。而天津从2005年开始施行的宅基地换房模式走出了一条统筹城乡发展的创新之路。宅基地换房，让农民在一样的土地上换来了不一样的生活 一．对宅基地换房和宅基地使用权的认识 在推动城乡一体化的小城镇建设过程中，最大的制约因素就是土地和资金了，许多小城镇的建设就是因为这两个因素止步不前。从二00五年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，并在“十二镇五村”开展试点，涉及津郊近十八万农民。至二00八年末，将有十万农民告别乡间老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活。所谓“宅基地换房”办法，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。 2．权利取得的无偿性 农村宅基地属于集体建设用地的一个重要组成部分，宅基地使用权建立在农村集体所有的土地上，所以，具有集体经济组织成员的身份是无偿初始获得宅基地使用权的根本原因。农村集体经济组织通过无偿分给农民宅基地，能够有效的保障处于弱势群体地位的农民的基本生活居住条件，这是一项维护农民根本利益，减轻农民负担，维护农村社会秩序的福利政策，这种无偿取得的方式， 是根本区别于基于交易行为以支付对价的方法的 。 3. 限制流通性 我国的宅基地是无交易市场的，即不具有流通性。这是由于身份性的初始取得排斥市场化的规则，所以农村集体所有土地禁止买卖。③同时，我国现行法律对于宅基地的转让给与了极为严格的限制，如禁止宅基地使用权单独转让，禁止宅基地使用权单独成为抵押权标的物，宅基地使用权不可以作为出资入股等等。这主要是基于宅基地使用权的无偿分配制度和保护耕地和从农民基本生存权利的角度出发，以及鉴于我国农村社会保障体系尚未建立等各方面尚未成熟考虑。 二．宅基地换房引起的思考 “宅基地换房”的方法实质就在于通过宅基地换房，让农村的宅基地流 动起来，使资源资本化进入交易市场。根据我国现行的法律法规的规定，农村集体土地是不允许直接进入市场进行流转的。扩张扩随着城市化进程，农民宅基地的商品化越来越显化，从社会主义市场经济的基本要求和发展的必然趋势看,集体建设用地流转是整个建设用地市场的有机组成部分,而宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重,一定要将其融入社会主义市场经济中。为此，必须尊重市场经济规律，打通城乡资本、土地和住宅市场双向流通，研究乡村房地产与城市国有房地产两个市场接轨的政策和法律问题。发达地区农村进行的“以新房置换旧房”试点，事实上已承认了农民的房屋具有财产的性质。建议增加“农民宅基地及其房屋所有权人依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。”必须正视住宅商品化是城市化进程中农民财产权利的不可分割的部分，尽快结束现行法律限定农民宅基地“一户一宅”、转让限于本村的半商品化状况，赋予农民宅基地及其房屋所有人以完整的物权。 三．宅基地换房面对的困境 天津的探索得到国家相关部门的肯定和支持。国家发改委认为，天津用宅基地换房办法建设小城镇，符合中国保护耕地的基本国策。国土资源部把天津列为全国土地挂钩试点城市，并专门安排了土地周转指标。按照天津市总体规划，该市未来将建设或改造11个新城和30个中心镇、70个一般镇、100个文明生态村。2008年4月，天津市东丽区华明镇在世界87个城市106个报名项目中脱颖而出，入选上海2010年世博会的最佳实践区。宅基地置换还面临着一个法律难题：农民宅基地安置房产权问题存在制度空白。按现行土地法规，无论是农民之前的宅基地还是被重新调整的安置房，仍是集体土地产权证，不能直接上市交易，相应权益难以保证。因此，宅基地“流转”面临着产权破题要求。在给农民补偿时，往往只考虑房屋价值，未考虑宅基地的财产价值， 宅基地征用以后的级差收益数倍增加，但与原住集体组织成员无关。对农民宅基地权利的直接侵害。应当明确赋予农民宅基地以完整物权，防止新一轮剥夺农民必须赋予宅基地完整的使用权，发放统一的、具有法律效力的宅基地证书，进一步完善农民宅基地的统计和登记工作，同时，积极试点，探索宅基地的入市流转办法。宅基地置换的一个前提是，相比之前宅基地住房，农民新搬入的住宅地，具备了完善的公共基础配套设施，