盐城别墅项目策划方案草.doc

盐城别墅项目策划方案(草) 2002年7月 盐城别墅项目策划方案 市场分析篇 一、城市房地产市场现状 盐城位于江苏沿海中部，面积1.5万平方公里，总人口约795万，其中盐城市区人口约62万（其中农业人口24万）。 盐城现行房地产商品房价格平均水平一般为1680.58元/平方米.其中一类地段1900-2100元/平方米(个别楼盘售价甚至达到2400元/平方米),二类地段1500-1800元/平方米,三类地段1300元/平方米左右.总体价格水平低于苏南,和徐州、南通、扬州相当。 盐城市房地产开发水平不高，这具体表现在楼盘套型以及景观设计以及开发过程中销售手段的运用上。 盐城楼盘的套型设计在很大程度上还依然停留在盲目的追求 大客厅，以及大窗、大阳台的阶段上。他们还没有考虑到现在的人们越来越注重的私秘性，以及功能分区。他们很多楼盘在套型设计中还存在着主卧和其他卧室全用的大的贯穿阳台。在厅的设计上他们在前期设计中缺乏对以后家具的摆放考虑，使得客厅的实际可用面积较少。 在小区的景观设计上，小区的容积率虽然比较低（一般低于1.5），可是他们的景观设计却没有因为这个原因而做得更好，他们的景观设计缺乏主题。 当地的楼盘的销售还处在一个很被动的状态，客户从楼书中不易得到关于楼盘的“买点”的基本情况。现场售楼处的销售人员的业务水平不高，对于客户提出的问题难以给出令人满意的答案。但是随着盐城房地产市场的发展，当地的销售策划水平在近期也在提高，个别楼盘（如：“阳光世纪城”）也运用了一些较为先进的销售手法。 盐城商业门面房的销售较好，当地开发商比较注重商业门面的开发，价格随着地域的不同最高可达2万元/平方米；而与些形成鲜明对比的是办公楼，现阶段，盐城市场的办公楼需求较少。 盐城的别墅项目主要集中在城市的南侧，价格在1500元/平方米--2200元/平方米不等，并且随着盐城都县的撤县并区以及盐城市政府的搬迁等利好消息的出现，预计开发量还将有所扩大。 二、区域房地产市场现状 解放南路沿线以及盐都新区楼盘调查情况如下： 温馨花园： 温沁别墅 建筑形式：别墅 建筑形式：别墅 位置：解放南路沿线（市区） 位置：西环路沿线（新区） 面积：230M2、260M2、300M2 面积：12500M2左右 价格：2000--2200元/平方米 价格：1550元/平方米 鑫都花园： 宏都花园：（经济适用房） 建筑形式：公寓、别墅 建筑形式：公寓、别墅 位置：解放南路沿线（市区） 位置：解放南路沿线（新区） 面积：公寓：110M2--140M2； 面积：公寓：110M2-144M2； 别墅：201M2--309M2； 别墅：200M2--300M2； 价格：公寓：1258元/平方米； 价格：公寓：850元/平方米 别墅：1880--2000元/平方米 别墅：1200--1300元/平方米 新都花园： 建筑形式：公寓 位置：建设路（新区） 面积：90M2--140M2 价格：约1000元/平方米 从以上分析可知，区域竞争楼盘存在以下几个特点： 1、 区域公寓的价格低，与开发区相邻的市区公寓房的价格是1200元/平方米左右；新区的房价比地段市区房价低200元/平方米左右（新区的经济适用房项目公寓售价更是只有850元）。 2、 新区和市区有一个很明显的价格分解线，即使地理位置相近楼盘价格也有比较大的差距，产生这个现象的原因有以下几点： a) 生活配套设施新区和市区有差距，商业网点、医院、管道煤气（部分楼盘有所承诺）。 b) 入学情况有差距，新区只能入盐都县内的学校，而市区却可以有更大的选择余地。 c) 盐城市区和盐都县新区在当地人的心目中还存在着一定的心理差距。 三、盐城购房群体心理倾向： 1、套型重于景观。 盐城当地的购房者，在满足小区基本交通以及景观要求的前提下，更加讲究套型的实用性。在盐城当地的项目开发中，先景观后单体的做法较少。 2、在别墅的形式中，对于单门独户的独立别墅的接受度较大；讲究实用性，在不违背这个原则的前提下，套型的变化可以吸收更多的注目，但这需要开发商的引导。 3、盐城当地的购房者对于一走红新颖、先进的营销模式的敏感度较大，一系