租务管理.docx

1. 租户种类现时于综合性商场的租户主要分为：i) 大型百货公司或超市，如新城市广场西田百货、apm之咭之岛百货、华润万　　　象城的Reef等ii) 一般零售连锁店，如服装书店iii) 不同类型食肆，如中式酒楼iv) 美食嘉年华Food Court v) 戏院vi) 健身中心、美容中心。以上各类租户对营业面积、设备需求等各有不同。一间大型综合性商场通常会集合购物、饮食及娱乐的不同元素，令游客逗留商场内的时间增多延长，使游客尽量在商场内消费。2. 租约内重要条款/要求2.1 构成租约的重要部份2.1.1立约人-业主/ 租客2.1.2租用物业-物业地址 / 描述/ 附图作参考以界定实际租用的地方。2.1.3批租期-例 : 一年 (由2005年1月1日至12月31日)2.1.4租金-除定明如何计算租金，亦应定明是否包括差饷、管理费、冷气费及其他费用。2.1.5用途-物业用途限制，例：饮食店、零售女服店、书店、戏院等。2.1.6转让及分租限制-例:不可分租予其他租户2.1.7按金-例：3个月租金及管理费，于租期完结，将物业完整无缺及无任何欠款下于无利息计算下30日内退回租金。2.1.8冷气供应时间-例: 星期一至日早上10时至晚上10时，其他时间租客需缴付额外冷气费。2.1.9营业时间-例: 星期一至日，早上10时至晚上10时，如超过3日停业需事先获业主批准。2.1.10维修责任-业主 /租客责任2.2 租约内特别条款要求为保持商场的正常运作，商场租户的日常营运，商铺的整齐外观、外貎，维持一个规模有水平的形象，租约内亦有特别条款例明租户应遵守的责任。 2.2.1必须长期营业，不得无故停业；如停业超过三日而没有事先获得业主批准，则属毁约行为。2.2.2所有室内装修必须获书面批准；如未获业主批准项目，业主有权要求租户拆除该等项目。2.2.3不能产生噪音及滋扰，包括收音机/电视机声浪，售货员叫卖声音或一些做成滋扰的行为。2.2.4橱窗设计要先获批准，手写海报、不雅摆设等均不可陈列。2.2.5橱窗灯光要于开场时间内保持明亮，避免商场乌灯黑火的情况。一般会建议租户使用时间制控制开关。2.2.6定期清洗盘管风机(FCU)。在租期内，租户有责任定期,清洗FCU，以确保铺内空调能有效输出。2.2.7其余食肆、戏院法定要求，如食肆牌照，所要求的抗火结构，走火信道、通风设施、酒牌、及戏院娱乐场牌照2.3. 租金计算方式：租金计算多由固定租金或/及营业额提成组合而成。固定租金多以月租形式计算，而营业额提成有以月结或年结计算。营业额提成的目的，可使租户以较低租金租用商铺，而业主亦得到保障于商铺生意好时有额外的收入。饼店、酒楼有以年结计算营业额提成，以减低因季节性销售，如月饼售卖、春节喜宴等，带来暴涨的租金支出。提成百份比按不同行业及谈判效果而定，一般由三个百份点至二十个百份点不等。 2.3.1纯固定租金 :业主只收一个定额的租金。2.3.2纯营业额百份比 :无一个定额租金，只接受营业额总数，以概定的提成百份比计算收居取金。故租金收入随营业额多寡而波动。2.3.3固定租金或营业额百份比，两者取其高者:租户需先缴交固定租金。于营业额结算后，以概定的提成百份比计算，如计算后金额较已缴交之固定租金为高，则租户需再缴交该差额予业主。2.3.4固定租金及营业额百份比:租户需先缴交固定租金。于营业额结算后，以概定的提成百份比计算，租户再缴计算后之金额全数。固定租金营业额百份比营业额总计$1,00010%$15,000例：租金计算方式应缴租金固定租金营业额租金总租金2.3.1 纯固定现金$1,000- $1,0002.3.2 纯营业额百份比$ 0$15,000 x 10%=1,500$1,5002.3.3 固定租金或营业额百份，两者取其高者$1,000$15,000 x 10%=1,500$1,5002.3.4 固定租金及营业额百份比$1,000$15,000 x 10%=1,500$2,5002.4 其他费用2.4.1 管理费/冷气费一般管理费及冷气费以每月每平方呎收费乘商铺面积计算。包括由管理公司提供的公众设施管理费，装备如升降机、扶手梯、公共洗手间等保养维修；公众地方的清洁、公众地方照明、园艺及商场装饰等冷气费管理公司向商铺提供指定时间内的冷水供应。如商铺于非指时间内要求冷水供应，则须缴交超时冷气费。例: 商场冷气供应时段为每日早上十时至晚上十时，超市须于早上七时至晚上十时营业及冷气供应，便须缴交3小时之超时冷气费。2.4.2 水费/电费/电话费/煤气费/石油气费租户应自行申请商铺内公用事业公司的户口及缴交账户费用。3. 业主于吉铺提供的基本设施通常业主只会提供基本装修及设备，由租客按自己需要再作二次装修。而二次装修必须首先得业主/管理处书面批准，主要考卢内部