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第八章 海外土地管理 土地制度 土地所有制（核心） 土地使用制 土地管理体制 一、土地所有制 世界上土地所有制形式复杂多样（见教材） 公有制为基础的土地所有制 私有制为基础的土地所有制 国家控制的土地所有制 本质差别是？政府所有是否是公有？ 受益的归属？处分权的掌控？公权力 是否允许私有？ 还是公有为主体？ 按是否允许私有划分: 土地公有制（只有朝鲜，越南几个国家） 土地私有制（其它国家） 按是否公有（政府所有）为主体划分： 土地公有为主体的土地所有制 （加拿大：40%联邦共有，50%省公有，10%私有） 土地私有为主体的土地所有制 （美国：58%私有，32%联邦，10%州政府） 如同中国特色的社会主义经济体制，以公 有经济为主体，多种经济成分共存。 我国的土地制度改革能否以公有为主体，多种形式并存？ 或者公有制采取“共有”的形式。 通过制度体现公平分配，如限制私人拥有土地的数量，防止土地资产集中在少数人手中。 二、土地管理体制 形式上： 分层次管理模式 统一垂直管理模式 多部门管理模式 各种模式各有其特点和适用条件及背景，无论公有制还是私有制，各种模式都可以采用 管理机制 有法可依，依法管理。 政务透明，监督有效。 以民为本，决策民主。 权利明确，责任追究。 真正以民为本，一切权力归选民。 三、土地使用制度和政策 （一）海外土地征购制度 在私有制国家，宪法保障土地私人所有权，但是，为了公共目的，可以根据法律，采取征购方式，使私有土地成为公有土地。 国外土地征收普遍特点 （1）必须为了公共目的，非公共目的不得动用征收权。 （2）必须经过严格的法律程序，借助公示、听证，申诉，审批等手段避免公共权力滥用。 （3）必须参照市场价格对被征地者进行合理补偿。 （4）为了公共利益扩大土地公有权，限制土地私有权。 土地征收具有强制性，但是土地征收是有条件的 为了公共利益的目的； “公共利益”通常包括交通建设,公共建筑,军用目的,公共辅助设施,公园?运动场建设等6个方面的用途? 必须严格依照法律规定的程序； A.征收土地的公告或通知; B.被征收土地权利人参与土地过程的透明程序; C.申诉程序? 必须予以公正补偿 A.被征收部分的补偿,必须依据土地的最高和最佳用途,根据市场价格补偿; B.有害或不良影响补偿,主要针对被征收地块剩余的非征地,因建设或公共工作对剩余部分造成的损害; C.干扰损失补偿,被征地所有者或承租人因为不动产全部或基本被征收,因混乱而造成的成本或开支补偿; D.重新安置的困难补偿 为了社会公用事业和社会公益事业，各国普遍建立了土地征购制度。 由于土地市场的不完全性，政府需要掌握一定的土地宏观调控土地市场。为此各个国家普遍建立了土地储备制度 （二）、土地储备制度 　　（1） 土地储备模式依据各地不同的社会经济背景进行选择　　各国根据自己独特的社会经济背景，选择了不同的土地储备模式，都取得了不同程度的成功。明确土地储备的核心目标，以目标为导向，界定土地收储范围。　　（2） 根据规划指向和市场指向，选择有增值潜力的土地分期分区推进土地储备　　第一是规划指向。新开辟的（新拓展的）干线沿线、规划中重点发展区域如卫星城、规划中的物流通道、各个组团及活动中心之间的交汇点、拟建的公园、广场、清水河流周围及沿线是具有升值潜力的地块。 第二是市场指向。开发商去寻找那些适合潜在的需求的开发地块。一般来说，以市场为指向，开发商所选择储备的土地，只要达到一定的回报率，都可以适量买进。由人口移动（迁户）所形成的未来居住区，即是一个典型的未来增长点。比如，农村人口向城郊结合部的聚集，外来人口常住化形成的某村、某城，随着旧城改造，新开辟的成片外迁安置区，大型产业基地的建立所吸引的人口聚集，以上这些都是人口指向所决定储备土地所在地。 （3） 土地储备政策保持弹性，以满足城市建设发展需要　　土地储备政策应保持弹性，根据社会经济状况，即时对土地供应的量和结构进行调整，以满足城市建设发展需要。 （4） 土地储备要有完善的法律体系支撑，保留政府以征用权、优先购买权为代表的强制执行力美国土地储备的相关法律体系：增长管理、建筑约束、分区条例、土地细分条例、历史古迹区保护以及其他财政、税务条例等 　韩国土地储备的相关法律体系：《国家均衡发展特别法》、《有关制定及管理开发限制区域的特别措施法》、《国有财产法》、《有关国土规划及利用的法律》、《韩国土地公社法》等 （5） 土地储备要优先保障公共设施建设和城市低收入群体住房建设等公益性用地需求　　法国：土地储备核心目标是解决城市住房困难问题/解决市政设