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向香港学习“住房之道”——广州保障性住房的问题与出路 陈婷婷1 魏宗财2 黄君华1 许智文1 1香港理工大学建筑与房地产系 2香港大学城市规划与设计系 2012.10.17-19 1 Background 2 Fig. The average price of residential housing in China from 1998 to 2010 Source: National Bureau of Statistics of China, 2011 十一五期间，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决； 国家十二五规划纲要明确提出“基本解决保障性住房供应不足的问题”，并提出新建保障房3600万套，对全国住房困难家庭的覆盖率达20%； 暴露出的问题：缺乏充足的资金支撑和土地供应，保障性住房进展较缓慢；在监督和管理方面，地方政府欠缺透明、公开、公平的准入和退出机制。 3 Background Contents 4 5 广州市保障性住房建设历程划分为三个阶段： 1986-1997年，单位体制内部的解困、安居阶段 1998-2006年，由单位体制内部向中低收入群体过渡阶段 2007至今，面向中低收入群体阶段 6 1.建设历程 7 2.欠完善的组织管理模式 广州保障性住房的管理架构图 成员：人员不足60人，偏少，难以针对庞大的保障性住房的需求，实施有效地管理； 基层管理力量: 十分薄弱，尤其在后期动态监督、物业管理、定期审核方面缺乏充足的人员； 退出机制: 《广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)》 《广州市城市经济适用住房保障制度实施办法(试行)》 2009年率先出台《广州市保障性住房小区管理扣分办法（试行）》 政府设立派驻保障性住房小区工作站，加强违规行为巡查和物业服务指导 总之，住保办的组成成员相对单一，缺乏公众参与，监管力度仍有待强化 8 资金主要来源： 公积金增值收益、土地出让金净收益的一定比例  存在一定的变数； 政府缺乏足够的重视，一直没有足额提供土地出让金的5%用作保障房建设； 2009年，首个建立了“双轨制”土地储备机制，颁布了《广州市保障性住房土地储备办法》，用地由市住保办独立储备，“市区联动、以区为主”的住房保障土地储备制度； 办法出台较晚，广州市中心城区能用于保障房建设的储备用地很少，只能在外围地区（如正在建设的龙归城等地）储备用地 9 3.不稳定的资金和土地供应来源 10 4.覆盖面逐渐扩大，但仍供不应求 供应方式 廉租房 经济适用房 限价房 公租房 始建时间 1998 1998 2008 2010 供应方式 租赁 销售 销售 租赁 目标人群 由最低收入到低收入家庭 中低收入家庭 中高收入家庭 中低收入家庭 申请条件 家庭人均月可支配收入800元 人均建筑面积 家庭人均总资产净值9万元 1.家庭人均月可支配收入1524元 2.人均建筑面积 3.家庭人均总资产净值11万元 1.具有广州户籍、达到晚婚年龄的家庭年收入不超过20万元、个人收入不超过10万元的首次置业者 1.家庭人均月可支配收入1250元 2.无房 3.家庭人均总资产净值11万元 保障力度 1元/平米·月租价 不超过成本价3%的微利价 同区域、同类型商品房价格的 70％ 不高于市场价的80% 广州市保障性住房类型 分散布局在中心城区的外围 从小尺度来看，在大塘、同德围、花地大道、棠下、金沙洲等局部地区呈“集聚”的态势 11 5.“大分散、小集聚”的空间分布格局 图 广州市保障性住房的空间布局示意图 交通和生活不便是广州保障房住区所面临的最大“瓶颈”； 交通可达性较低 地铁、公交线路等基础设施缺乏 学校、医院等基本的公共服务设施较为匮乏 12 6.“经济”不“适用”的居住环境 同德围部分拆迁安置户 金沙洲廉租房住户在访谈中反映问题 当前新建的保障性住房已多次出现物业管理纠纷、物权侵权维权纠纷、“只理不管”等问题，保障性住区管理制度尚未成熟和完善 13 入住前后居住小区各项指标比较 14 15 1.发展历程 1954-1971年，安抚灾民、徒置阶段 始于对1953年石硖尾大火灾民的救助 1954年制定徒置计划 1972-1986年，公共房屋发展阶段 1972年“十年建屋计划”为180万人提供房屋，并成立房委会负责，政府第一次从长远角度考虑房屋发展 Source: /sat_guide/100729/oldhk_inside_p2.asp 1953年石硖尾大火 1987-2006年，长远发展阶段 推出“1987-2001年长远房屋策略”，强调私有化 1997年“八万五计划” 2002年“公营房屋架构检讨报告书”，以公共租住房屋为主，2003年起停建和停售居屋计划 2007-至今，可持续发展阶段