重庆国兴·天原厂项目商业定位终稿.ppt

业态组合定位 娱乐会所 婚庆会馆 养生休闲会馆 高档车友沙龙 格调餐饮 项目商业发展方向 项目定位对商业建筑的要求 相关要求 满足商家形象展示要求 满足商家经营要求 相关要求 满足消费者舒适度要求 满足消费者私密性要求 满足市场投资者需求 满足商家经营要求是吸引商家进驻的基础条件，也是项目商业价值的基础； 高端商家对项目的形象有极高的要求，也是项目区别于其他竞争对手的重要因素之一。 高端消费者对消费环境、场所同样有极高的要求，也是项目区别竞争对手的重要因素之一。 高端消费群体对消费私密性有特殊要求，应当在建筑设计中充分考虑、体现 在商业具备较高价值的同时，在分割上考虑符合市场投资者的需求喜好，顺利实现销售 商业设计建议 需满足餐饮、娱乐、休闲商家的经营要求； 考虑水、电、燃气的接入，以及排污管道、烟道的预留； 预留空调机位 基础配置 商业纵向分割为包含1至3层或1至2层的独立单元体，进行整体销售； 单元体体量控制在600-2000平米；单层面积控制在300-700平米； 商家可通过2、3层的局部退台，形成外摆空间，提升商业价值； 每个单元体设置内部独立通道，解决纵向交通； 可根据商家的需求在由两个单元体合并为一个大型单元体； 面积分割 柱距保持在7-8米 柱距 首层层高为5.2米，2至3层层高为4.5米 层高 配置需求 参数 建议一：调整商业各楼层层高 为满足本项目定位的目标商户经营需求，建议调整各楼层层高如下： 一层层高为5.1米 二、三层层高为4.5-4.8米 项目解析—地块环境 地块东侧为嘉华大桥，距金源购物广场约1公里，但受周边开发成熟度影响，人流极少； 地块西侧为北国风光，总体量43万方，目前已有大量常驻人口； 地块南侧为北滨路，可享受嘉陵江景观及对岸重庆天地的建筑景观， 地块北侧紧邻建新西道路，可通往观音桥商圈，目前已通车； 西侧：北国风光 南侧：北国风光 东侧：北国风光 良好的滨江景观资源，为项目商业的发展提供了巨大优势。 项目地块 项目解析—地块位置及参数 项目整体指标 占地面积：359亩 总建筑面积：105万方 容积率 4.0 住宅面积：88万方 商业面积：4.8万方 西区商业面积：2.6万方 东区商业面积：1.3万 北区商业面积：0.5万 西区商业 东区商业 北区商业 项目解析—交通环境 紧邻畅通的北滨路，直通五座大桥,可以通向主城各个区域。 鸿恩寺板块初步成型的路网交通 已经通车的两趟公交线路，更加方面出行居住氛围已经初步形成。106（猫儿石—红旗河沟） 135（猫儿石—大都会） 即将开通的轻轨3号线，规划中的轻轨5号线。 本案 石门大桥 渝澳大桥 嘉陵江大桥 黄花园大桥 嘉华大桥 红岩村大桥 便捷的交通，为项目吸引目的性消费者提供了基础保障。 项目解析—人流动线 由于项目周边地产开发成熟度不高，常驻人口较少，极少有行人通过 北侧：北国风光的常驻人群由此前往观音桥商圈，前往滨江路较少； 西侧：目前该区域滨江路段并无商业，无法吸引消费者，多为车辆快速经过，极少有行人通过； 东侧：目前该区域滨江路段并无商业，无法吸引消费者，多为车辆快速经过，极少有行人通过； 但在未来项目建成后，项目常驻人群的人流会从东、西、北三个方向向地块中心区域汇聚，形成一定人气聚集度； 北国风光人流 未来内部人流 滨江路人流 项目优势 Strengths 项目解析_SWOT分析 区位优势：项目位于两江新区，是城市发展的热点； 地段优势：地处北滨路，据观音桥商圈不到2公里； 交通优势：紧邻畅通的北滨路，直通五座大桥,可以通向主城各个区域； 景观优势：具备良好的滨江景观资源优势； 项目劣势 Weakness 市场环境：项目所处区域周边房地产开发成熟度不高，商业氛围不足； 商家认可：北滨路目前商业价值为得到充分体现，需较长的市场培育时间； 人流到达：目前该区域人流量稀少，未形成稳定的流动消费群体； 市场机会：随着城市发展，项目面临商圈扩容及滨江商业带建设的双重机遇； 政府规划：北滨路将要打造成“重庆中央商务区第一经济带”，还将通过开发三大特色带，打造四大片区，成为重庆新的城市客厅 江北嘴CBD:江北嘴CBD的建设，将为北滨路区域带来前所未有的高段商务客群及大量消费需求； 项目机会 Opportunity 南滨路作为成熟的城市级滨江商业带，会分流大量的消费群体； 同时期在建、在售、在招商项目将会进一步压缩本项目的生存空间，增大招商、销售的压力； 项目威胁Threat 内容纲要  CONTENTS 一、发展机会分析 二、市场环境研究 三、项目环境解析 四、目标商户访谈分析 五、项目商业定位及发展方向 六、项目价值实现相关建议 为确保【国兴·天原厂】项目商业定位能够符合市场需