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房地产营销策划资料精选 2010年莆田秀屿区“环城北路项目”市场研判及产品规划建议 策划任立峰 整理
* 我们的产品主要卖给谁? 住宅客群 居住客群圈层图 核心客群:第一圈层的主推客户。这类客户以当地的政府及事业编制人员、企业管理者与员工、私营企业主、农村进城等阶层、以及地缘置业习惯者。这些客户将成为本项目挖掘的第一批客户。 重点客群:第二圈层的扩展客户。包括公务员、周边县市富有阶层、在外经商因恋巢回住者。 通过对第一圈层客户的挖掘,实现短期内热销,形成一定品牌及人气,加上项目本身的高品质建设,给予这类客户充分的信心,从而吸引其到本项目置业,实现目标市场的有效放大。 游离客群:第三圈层的扩展客户。主要指投资客群、二次置业者。在项目开发到达一定程度,各种实在的规划设计、配套设施、物业管理清晰可见,同时项目品牌价值已经得到充分塑造,从而吸引第三圈层(挑剔)客户便顺理成章。 * 别人为什么买我们的房子? 消费特征 求方便——与本项目距离不远; 追求高品位——高档次的产品和服务; 青睐性价比——项目与市区内物业相比的价格优势 。 求潮流——社区品牌度在城市打响; 求舒适——社区已经营造的舒适感觉; 求品位——社区文化营造 。 追求高投资价值 第一圈层 第二圈层 第三圈层 消费特征描述 * 规划及测算 第六篇 规划-项目产品规划建议 1- 思考原则 2- 总体规划建议 3- 总体开发分期 4- 住宅户型配比建议 5- 户型设计借鉴 * 思考原则:利润最大化,市场风险最小化。 规划方案 从经济指标角度看:结合部分小高层(高层),提高容积率,再做部分花园洋房和联排别墅。 从市场角度看:目前秀屿商品房逐步进入升级创新产品阶段,产品多样化能满足不同市场的需求。 从竞争角度看:目前竞争比较激烈,同时产品单一,增加客户选择面。 从经济收益角度看:本案利润的突破在小高层上,花园洋房和联排别墅提升品质,增加电梯房价值及销售力。 从去化和价格角度看:秀屿商品房年增长在200-300元/㎡左右,未来预期上涨空间比较大。 依据本案地块的经济指标,我们建议该项目的物业建筑占地面积配比方案为: 其 中 1900 公共建筑面积m2 (1%) 18,000 商业建筑面积m2 (9%) 另定 多层 10,669 别墅4F(5%) 高层26F(30%) 97,991 小高层17F(51%) 7,685 洋房5F(4%) 其中 (基地比) 174,140 住宅建筑面积m2 (90%) 192,140 总建筑面积m2 3.2 容积率 60,043.71 总用地面积m2 建筑密度 30% 3,200 2,300 5,400 1,280 18,013 基底面积m2 4200 12,180 57,795 1600 * 总体规划建议 商业——体量要小 本案目前较偏,不够成熟,我司建议缩小商业面积,降低风险,设置部分沿街商业即可。 6000平米以上的中心花园 本案最大的资源是景观,北侧又是湿地公园,非常适宜打造环境优美的人居社区 产品组合——产品多元化 以别墅(双拼)和小高层为主 打产品,再加花园洋方、高层 和商业丰富产品。小高层是当 地主流产品。30层高层目前在当地有抗性,不建议做多 规划别墅组团提高项目档次 多层产品同质化竞争激烈,建议多做联排别墅 立面要丰富,按产品不同设置立面 作为大盘,自身建筑就是其一大景观;大盘立面风格,能充分显示档 次和产品间的区别。 沿中心花园规划小高层 小高层具有观景效果,一是观外景,二是看小区景观,因此建议设在周边 * 总体规划示意 环 城 北 路 荔 港 大 三期 二期 市政规划路 二期 初定以别墅和花园洋房为主,具体根据市场再详细规划 道 龙 泉 路 二期 为小高层、高层。 以小高层和高层为主 中心花园 一期 以小高层为主 具体根据市场再详细规划 一期 * 户型配比建议 建筑类型 面积区间 (m2) 房型 比例 联排 (不包括地下面积) 170-180 3/2/2 30% 180-200 4/2/2(带保姆房) 40% 200-250 4/2/2(带保姆房) 30% 花园洋房 5F 80-100 2/2/1 20% 110-120 3/2/2(小三房) 80% 120-130、140 3/2/2(大三房) 小高层 (11+1)F 90-100 2.5/2/1 30% 100-120 3/2/1 40% 120-135 3/2/2 30% 高层 (18+1)层 85-95 2/2/1 20% 110-120 3/2/1 25% 120-140 3/2/2 40% 140以上 4/2/2 15% * 优秀多层户型借鉴 两房半两厅两卫 建向面积99.83平米 花园洋房案例 完全干湿分离 进入门后,经入户花园 进入厨房,而不用
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