商业地产失败案例搜集.pptx

商业地产失败案例总结 2013-4-28 商业地产失败的几类主要原因 定位错误 整体定位错误：通常表现为规模过大、档次过高 商业业态的定位和整体定位不匹配 规划设计问题 没有专业商业地产方面的规划设计团队，也没有委托优秀成熟的商业规划顾问 漠视商家和消费者的需求，动线、荷载、层高、进深、强弱电系统、立面设计等不合需求 资金问题 仅依靠自有资金及银行贷款，后续开发资金不足 无专业的运营管理团队 商业项目开发与企业的核心能力不匹配 商业地产失败案例 无主题、无主力店、无商业管理 定位飘忽，五年三变脸 开发商无经验，土地权属不清 规模过大，且不符合政府规划 定位宏大、领先当地市场数十年之久 区位先天不足、前期定位贪大求全 共性：贪大，没想明白要干什么 商业地产失败案例 无主题、无主力店、无商业管理 位于CBD西北角 朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三圈交汇处 占地面积：2.2公顷 建筑面积：17万平方米 商铺400余个 写字楼270个办公单元 发展商：SOHO中国有限公司 物业管理: 港铁（北京）房地 产管理有限公司 建筑设计：国际建筑工作室 商业地产失败案例 无主题、无主力店、无商业管理 开发运营模式： 目标客户瞄准投资客，将产品定位为投资品，通过媒体炒作以高价将商铺销售，获取开发利益最大化。 由于商铺散卖，租金前期由业主确认，不同位置店铺租金差异较大。由于产权分散，开业率过低，西塔部分开业时，商铺的入驻率不到50%，南北塔商铺开业率只有20%左右，而且部分商铺处于装修阶段，管理比较混乱。 业主闹事引起的舆论不良影响等多种原因，经营状态没有获得根本性的改变。 为了配合写字楼和区域的商务氛围，项目以“SOHO尚都”进行命名，并没有鲜明的购物中心概念，不容易引导顾客进入场地消费。 商业地产失败案例 定位飘忽，五年三变脸 地处建国门内大街 交通便利，位置优越 地上27层，地下3层 建筑高度97米 甲级写字楼+豪华公寓+酒店+ 地上三层地下两层的购物商城 购物商城超过八万平方米 拥有600个地下停车位 购物中心经营状况不佳 一直仍然处于调整当中 商业地产失败案例 定位飘忽，五年三变脸 定位不清： 开业不到3年，恒基购物中心经历了三次“变脸”，从最初的顶级百货零售店到向国际水平看齐的高级零售店，又到小商品批发市场的入驻，定位飘忽且变化太快，商家和消费者不明白恒基购物中心的定位究竟在在哪里 主力店的经营不稳定： 恒基燕莎百货由于前期的定位不准确，造成的经营业绩不理想，也在不停的调整中，这就给购物中心整体的稳定带来较大的压力 经营情况： 全部为开发商持有租赁型物业 商场经营，多收钱，不如多放租，但其开业初商城对外的租金报价为30美金上下，显得高不可攀 车位规划严重不足：高档商城，选好位置，不如有多车位，恒基中心车位、尤其是地面车位缺少成为进一步发展的制约。 开业之初人流稀少：恒基商城北是北京站地铁与长安街客流的必经之地，但开业很长一段时间每天的客流不超过5000人 商业地产失败案例 开发商无经验，土地权属不清 松江客运中心暨大型购物中心 位于松江新城北大门 总投资18亿元 占地150 亩 购物中心建筑面积28万平方米 客运中心建筑面积10万平方米 拥有社会泊车位1300 多个 项目长期处于烂尾状态 仍然沉陷于项目的权属纷争当中 商业地产失败案例 开发商无经验，土地权属不清 影响本项目开工最核心的原因之一是开发商与当地政府的利益博弈（土地权属不清） 前期定位与规划不当： 松江当地常住人口最多30万人，购物中心 20万平方米就行了，但是当时的开发商设计每层6万平米，建8层，规模太大，无法吸引和聚集客流 开发流程没做对： 招商在前非常重要，而该购物中心的前期规划和招商方面有致命伤，是先开工后招商，建到一半再招商 项目建筑设计和结构设计没有研究主力店的要求，而是按普通公建标准建设：每层荷载统统500公斤，层高也全部一样，这与主力店的物业需求严重不符：超市至少要1吨承重，建材要4吨，图书要2吨，根本就无法改，结果主力店招商十分困难 商业地产失败案例 号称亚洲最大的购物中心 占地面积8万平米 建筑面积40万平方米 其中购物中心(33万)+酒店+商务公寓 宣称将建2000个车位，是上海市停车位最多的大型购物中心 位于上海市闵行区虹桥镇吴中路和虹井路交汇处 规模过大，且不符合政府规划 五年不到的时间里两度烂尾，现仍处于长期烂尾状况 商业地产失败案例 规模过大，且不符合政府规划 该项目用地性质原为仓储和绿地，并非经营性用地，开发商与当地区政府交涉未果 项目规模过大，相当于再建造两个正大广场，这一区域消费能力不够，虽然周边有大量的外籍人士居住，但依然无法支持如此之大的购物中心 虽然有地铁，但仍然处于外环区域，“在传统上海市民眼里，高档的购物中心应该处于市中心区位