孟克烛拉农贸副食批发市场经营及招商策略.ppt

使用权销售及招商策略 马太福星（北京）商业管理有限公司 2010.1 使用权销售定价和返租办法 1、定价 2、返租的制定 2、返租的制定 3、收支测算 商户入驻行为分析模型 核心：建立独特的深刻的能引起客户共鸣的标签化形象 内蒙古地区唯一采用数字化平台服务的农贸副食一级批发市场，其软硬件配套设施之先进与完善就内蒙地区绝无仅有。其蕴含的商业价值可见一斑！ ■招商执行---形象引爆策略 目标：通过形象的系列引爆，建立孟克烛拉农贸副食批发市场的高端定位! 通过形象的系列引爆，建立孟克烛拉农贸副食批发市场的高端影响力! ■招商执行---体验提升策略 考虑的核心：变卖场为体验馆 “关键遭遇”—招商中心 考虑的核心：打造“电子交易”市场买卖体验 体验网络信息平台 “关键时刻”—活动体验 ■招商执行---圈层扩大策略 外部影响 市场 环境 圈层 家庭 影响活动 自我概念与 经营方式 内部影响 动机 个性 情绪 态度 需要 欲望 决策过程 影响 关键人的影响 项目的影响 环境的影响 进驻行为 ■招商执行---圈层扩大策略 报纸广播电视广告 通过广告信息类实现受众认知圈层扩大 口碑人脉宣传 通过内外部的关键人（公司员工、招商人 员、成交大户）对项目进行认知宣传 行销人员推广 通过招商人员一对一重点有针对性的走访宣传 活动推广 “安全示范基地启动仪式”、“食品安全文 化节”等公关活动以及促销活动 孟克烛拉农贸副食批发市场 2010年招商政策建议 第三部分 一、政府对项目制定的产业招商政策 政府给予经营商户三年免税 政府对商户工商变更实行一站式服务 政府下力度整顿不卫生、不安全的专业市场（包括富兴、再就业、 鑫通等） 二、项目为进驻商户制定的招商政策 开发商给经营时间满一年的大商户租金全免 开发商给肉类经营者提供免租金的冷库 开发商强力扶持入驻商户，免第一年管理费，并为市场做大力宣传 开发商针对最早入驻的小商户给予招商租金折扣 ■优惠政策 一、与大客户 合同期为1-2年.基本期1年，执行最高招商价格；2年期，实行第二年9折 优惠。 大客户满1年的返还第一年全部租金，第二年优先进驻，并按第一条实行 优惠。 招商中可介绍十组以上（含）其他客户的，给予现金奖励，具体奖励数 额为所介绍或带来客户签约总金额的10%（只限第一年）。 二、与一般商户 合同期为6个月到1年。基本期六个月，执行最高招商价格；1年期，实 行后半年9折优惠。 一般商户介绍其他商户进驻，五户以上（含）奖励大部地自己铺位面积 的半年租金；十户以上（含）免自己商铺一年租金。 ■合作方式 孟克烛拉农贸副食批发市场 项目运营收益测算 第四部分 * * * * 第一部分 1、定价 2、返租的制定 3、收支测算 所以，为了名利双收——出售给农民40年的使用权，同时，按阶段给予农民户主每年返利。 这样做的目的：按这样的价格出售，是保证我们的项目建设资金；返租，是保证每一户农民的正常收益；而对于我们自己而言，则是在运营一个完整的市场，40年产权在手，可以申请贷款，可以出售套现，可以有稳定收益…… 定价： 二层：2200元/平米； 三层：2000元/平米 。这是成本价 二三层都是要销售给农民的，但是在一个市场成熟之前，出售产权是合不来的 怎样返租？返多少？这是制定返租的最直接原因 为了给村民一个稳定的收入来源，为了解决政府移民安置的政治大问题，为了实现更多的回报收益，我们决定给村民40年使用权全部返租的完美政策，这在中国实属罕见； 返租额的定法，取决于招商政策的制定方法 第一年（2011年）： 一层20元/平米/月，二层15元/平米/月，三层10元/平米/月 第二年（2012年）： 一层25元/平米/月，二层17元/平米/月，三层12元/平米/月 第三年（2013年）： 一层40元/平米/月，二层25元/平米/月，三层18元/平米/月 大商户数量最多为20%，其余为一般商户。 入驻率（保守测算）：第一年入驻率约为60%，空置40%；第二年约为90%， 空置10%；第三年为100%。在此基础上进行返租和回报测算。 第一年：我们对经营时间满一年的大商户进行追加奖励，即将其所交纳的租金 全部返还，按入驻率60%计算，剩余收益为36%的面积的收益。 第二年：不再进行追加奖励，即按正常的租金收取，可得90%面积的收益。 第三年：可得100%面积的收益。 这三年之中的剩余收益，包含要返还给农民的两