《上海城市管理》第五期采访部分要点——.doc

旧房改造：缓解城市住房压力的科学捷径 本刊记者 叶治安 序 “中国至少有一半以上的住房在未来15到20年得拆了重建”。这是一位权威人士在广州举行的中国地产金融年会上说的。此人是国家住房和城乡建设部政策研究室主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮。地位显赫，自然是人贵言重。所以此言一出，立马引来社会各界的评说，仁者见仁、智者见智，众说纷纭，至今仍不绝于耳（甚至有敏感者猜测：政府决策层对城市房地产的发展是否有新政出台）。 从一个宽泛的角度去审视，世界上很多国家的城市住宅建设，大体上都经历了3个发展阶段：大规模新建、新建与维修改造并重、重点转为对旧住宅更新与改造。实际上，当住宅建设和城市化水平达到较高程度后，任何一个城市，特别是那些人口众多的大都市，都将难以避免地出现城市旧住区的衰退问题，主要体现在：城市住房大多逐渐老化或标准过低;城区经济衰退和城市中心人口过渡外迁;居住环境恶化等。中国大陆改革开放三十年来，国民经济大幅度增长，尤其是从上世纪九十年代以来，中国大陆的城市化进程飞速发展，但一个不可回避的矛盾是，由于历史的原因，很多城市都存在数量众多的老旧房屋，它们或使用年限长，或建造标准低、或居住条件恶劣，这就是“中国至少有一半以上的住房在未来15到20年得拆了重建”之言的基础。总而言之，旧房改造成了城市发展过程中一大瓶颈。为此，本刊记者约请几位业内专业人士，就旧房改造问题进行了多维度、多视角的解读。 一个诠释 陈桂兰（文汇报记者）：实际上陈淮说这话后没几天，在海南的一次会议上，他就较为具体地解释了这句话的内涵，大意是：中国城镇发展四个阶段中有三个阶段是在特殊的不正常的历史背景下形成的，这决定了二十年内现有中国城镇的住房就是得拆一半。是50年代大规模工业建设中形成的工人新村。今年280万套的棚户区改造，其中指的就是50年代工人新村。六、七十年代我们在准备打仗的状态下建设的城市，工业学大庆的背景下，大庆说先生产，后生活；农业学大寨背景下，大寨人说要先治坡，后治窝。什么叫简易房？就是只有公用的厨房、厕所的房子。北京很多房子一震就得散架，唐山地震之后用了三年时间把这些房子钢筋箍起来，当年建的时候就准备住三到五年，到今天四十年的房龄　1979—1999年建的房改房他们最大的优点是基本上是成套住宅，当初是为了满足脱困而建的住房当时鼓励单位自建住房，因此谈不上什么规划，拆了围墙就建宿舍，虽然不符合规划，但是历史功绩不可埋没，开了中国大规模给老百姓建成套住房的先河。但是今天有三十年房龄了，再有五到十年的发展，老百姓有从脱困型到改善型住房的需求，这些房要改建非常反对旧城改造和危旧房改造这两个词汇。旧城改造的问题在于把千百年积淀的深厚文化底蕴的旧城，仅仅定位于改造的对象，而没有强调它需要保护、需要有机更新的一面。我国建筑寿命过短所造成的资源浪费和环境破坏建了十多年或几年的房子被炸掉，这些仍然能够长久使用的建筑变为废墟，无疑对资源和环境都是一场灾难。一些城市追求物质利益而忽视文化生态，在城市建设中存在盲目攀比、不切实际的景象，实际上是重经济发展轻人文精神、重建设规模轻整体协调、重攀高比新轻传统特色、重表面文章轻实际效果苏州因为上个世纪90年代初修建干将路，将千年古城拦腰截断，使得苏州失去整体申报世界文化遗产的机会。重庆渝中区两江汇流之处的朝天门码头曾经是一个令人非常难忘的文化景观，因为城市的建设和建设广场的需要，这个朝天门码头被拆掉了我认为是非常遗憾的。配套政策不够健全。由于形势变化和旧房改造、改建的特殊性，一些现行政策、法规在实践中碰到不少操作困难。如2005年37号文《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》缺少细则，操作性不强。旧房改造、改建一般以区为主，但普遍反映报批手续复杂，改造后产权变动难办。改建中环保、消防、绿化、人防等部门，有时不能协调解决问题2、专项资金缺口较大。旧住房成套改造费用往往从改造后新增房屋出售收入、改造范围内公有住房出售后的净归集资金中列支。居民（业主）往往不肯出钱。因此，财政不堪重负，导致改造、改建工作放慢脚步。3、群众工作难度加大。原因：剩下的房屋和区域大多是“难啃的骨头”居住者以弱势群体为主在需要居民承担资金时困难尤多一些地方在改造、改建过程中还存在工作方式简单、粗糙及政策信任的问题，使动拆迁难度大、进度慢，影响整体工作顺利展开。1、优化工作方法要从思想上高度重视旧区改造工作，抓好该项工作总体规划及年度实施计划，做好需要审议或协调的有关问题的前期工作，对项目进行全过程的管理、监督。根据的情况，级政府在旧房改造、改建中责任重大，有必要赋予其相应的资源和扩大自主权2、完善政策法规 要总结实践经验，对作出适当的修改，补充细则增强操作性。成片拆建的旧区，在一定的回搬率以内，其改造工程不作为商业行为，可以享受特殊政策，列