房产公司策划销售方案.ppt

房产公司策划销售方案 制作人 红窗影 前言 房地产市场的日益成熟与竞争的不断加剧，必然导致行业的更加细分化，同时也对房地产开发的每一个环节提出更高的要求。 作为专业的房地产咨询机构，我们在实际经验的基础上已敏锐的认识到这一点，并且将房地产开发中各个细节的可操作手法有效的整合在一起，并逐渐形成现有的一套房地产全程策略的实战操作模式。 地产营销六大环节 根据经验，APEX将地产营销过程分解为六大环节，具体如下： 谢谢收看！ 淄博xx房产销售公司销售部 第五步 功能的定位 功能定位对于楼盘而言是一个广义的概念。一个楼盘从功能上看， 包括许多纵横交错的功能，它可以涵盖楼盘使用价值的所有部分。 1、关于智能化的研判 1）、家庭部分 2）、社区部分 3）、智能化的七大基础子系统 2、关于装修的研判 1）、分析毛坯房与装修房的利弊 2）、装不装修——研究市场 随着居住环境的改善，个性化追求是重要的趋势。同时装修的 “一条龙”“一站式”服务是现代生活工作节奏快速的必然要求。因 此，项目住宅的装修问题是项目发展的重要策略，它直接影响着 销售的速度。 第六步 物业管理的定位 物业管理是项目发展中不可缺少的一环，物业管理的定位是和 项目发展战略定位紧密结合、相互和谐、相互支持的。市场消费 的日趋成熟，消费者更注重和生活密切相关的物业管理。因此， 物业管理在项目在项目发展中等定位显得尤为重要。 1.物业管理策略设计架构 研判物业管理的目标 挑选物业管理公司流程 确定物业管理的内容 管理费的确定流程 物业管理形象推广设计 2.管理模式的策略 1)自己管理，实施要点。 2）委托他人管理策略设计3.物业管理十大问题及解决对策略（略）4.物业管理单位确定流程（略） 肆、营销组织篇 在房地产市场日益成熟和竞争不断加剧的今天，房地产项目发展的每一个环节都要求做到精而又精、疏而不漏。这就要求专业而富有实践的地产营销组织贯穿始终。从营销机制策划流程，到销售计划、入市时机、人员培训等一系列环节，都要紧密结合，环环相扣。 贯穿始终的专业化营销组织是阿佩克思全程策略的重要体现。 操作流程图： 营销组织 设计小组 方案招标 方案评审 设计预算 提交施工图 工程施工招标 设备造型招标 监理公司招标 设计流程 实施程序 第一步 项目设计操作流程 项目设计要在科学、艺术和哲学三个层面上进行探索，包括科学中的规律与规范、艺术中 的审美与创造以及哲学中的逻辑和辩证。 阿佩克思认为：建筑设计的成果决定建设项目的社会价值，即决定了在社会需求市场的认 可程度，决定了发展商的成本、利润，决定了投资回收的速度……总而言之，决定了本项目成 功与否。 项目任务书 设计小组 规划方案招标 编写项目规划方案招标书，明确项目建设档次、销售对象，提出小区规划的要求、总占地面积、建设面积、容积率、覆盖率、绿化面积、外立面的要求等 发标前做好 以下工作 规划方案投标单位 规划方案评审 规划方案确定 规划方案报批 施工图设计单位招标 开标、审标 1.明确评审标准；2.确定评审流程；3.建设规模在规定的范围内由业主主持，超过规定的由规划部门主持。 结合批准的总投资估算及市场情况，对各方案的经济指标进行分析比较。 报请当地规划、消防、环保部门批准，并按审批意见进行修改 设计小组选择3—5家设计单位进行项目施工图设计招标编写施工图设计招标书 评审内容：设计单位的信誉、质量 收标 收标 选定设计单位 扩初设计、设计概算 扩初审查 施工图设计 施工图审查 设计预算 交出正式施工图 费用的高低、时间是否满足 评审依据：科学、合理、实际 对扩初进行评议并提出修改意见 审查设计概算：工程量的计算，计取定额，设备材料费用 对建筑结构监督审查，建筑装修、材料的选用，功能用房的分配等 修改 通过 修改 通过 报批 修改 主要审查：编制数据，工程量，收费标准，设备材料价格 报请规划、消防、环保、市政等部门批准 第二步 实施程序阶段 建设项目的实施阶段，是将设计蓝图转化为商品。在这个阶段要正确处理好工期、质量、投资三者间的关系，要以主动的系统控制思想，以预防为主，正确协调三者间的关系，以达到预期的目标。 （一）工程施工招标流程 项目实施 监理公司选择 工程招投标小组 选择参加投标的施工队伍 编制标书 发收标 开评标 一般选择3-5家单位，具有相当的能力和信誉，实力较强 标书内容： 1.投标人须知