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Change life with heart Confidential 房地产投资基金 冯曼 二O一二年九月 目录 1、房地产基金概要 1. 1 房地产基金定义 房地产投资基金是产业投资基金的一种。 产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。 所谓房地产基金,是指以房地产项目或公司为投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。 在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名义存在。 目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业的人员（比如一些有影响力的大腕级人物）或专业公司运作管理的资金。 1. 2 房地产基金的分类 基金的分类 投资基金以法律规定地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金 按基金的受益凭证是否可赎回等的不同，可分为开放型基金和封闭型基金 根据基金的资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类 根据基金募集方式分为公募基金和私募基金 房地产基金的分类 一般来说，房地产基金可以分为以下几种形式： 第一种为开发型基金，投资于开发公司或项目以实现高额回报； 第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，主要投资于房地产投资信托基金及已上市或即将上市的房地产开发企业等来实现间接的房地产投资； 第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托基金（ＲＥＩＴ）为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报； 注：当前，在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。 1. 4 房地产投资信托基金的一般投资特征 收益率波动小，回报较稳定； 比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投资； 能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务； 中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益； 对于经济周期的波动比较敏感。 1. 3 房地产基金的投资领域 把房地产市场划分为不同的价值链，房地产基金可以投资在不同的房地产业务领域： 既可以直接投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资； 既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资； 既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购； 既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场； 在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性和流动性。 虽然相关法律还没有出台，但国内房地产类基金已暗潮涌动。市场需要房地产基金。 多数房地产类基金只能采取绕到迂回的战术，以投资公司、信托的形式成立和运作。 我国房地产基金全部以私募方式募集。严格来说不能称其为基金，只能叫做类基金。 投资形式多以贷款、参与房地产开发和股权投资为主，这与国外的REIT明显不同。 部分基金存在很多不规范的地方，比如资金的募集、管理人的诚信、关联交易、纳税等方面，急需要相关法律的监管和规范。 有限合伙制企业为房地产私募基金的诞生提供了法律依据 国内房地产基金的运作模式总结：以私募方式为主 * 2、房地产投资信托基金（REITs）与中国房地产发展的结合 REITs的定义 房地产投资信托基金（ Real Estate Investment Trusts,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它是1960年美国国会据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建成的。 2. 1 REITs概述 REITs 实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或信托受益单位，吸引公众投资者的资金，并委托专门机构经营管理。REITs通过多元化（多个房地产项目、多种类型、多个地区）投资，有效地降低风险并获取较高投资收益。 股本房地产基金 (Equity REITs) 投资形式：直接投资房地产市场；主要收入：租金 按揭房地产基金 (Mort