凤凰苑物业管理服务标准-天津市物业管理招投标服务中心.doc

附件： “凤凰苑”物业管理服务内容、标准及收费形式 （一）物业管理服务内容 第一部分 多层住宅管理服务内容和标准: 1、综合管理服务内容 (1)多层住宅需要配备专属管理人员，每天24小时接待业主和物业使用人，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投诉，答复率100%、有效投诉处理率100%。 (2)日常管理与服务 A、对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 B、每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改,覆盖率达到90%以上。 C、能提供10种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服 务；节假日有专题布置，每年组织四次以上的社区活动。 D、实行24小时维修人员值班制度。急修20分钟内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率100%。 2、公共秩序维护服务内容 人员要求:30周岁以下的人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。 对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、 道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 巡逻岗:巡逻人员按指定的时间和路线每2小时巡查一次，重点部位应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。 固定岗：设3个以上固定岗，全方位进行安全防范工作，在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。 接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 监控岗：小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 监控中心接到报警信号后，秩序维护人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂； 每年应组织不少于1次的应急预案演习。 3、绿化养护服务内容 （1）草坪： 修剪: 草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过8cm。 清杂草: 及时清除杂草,做到基本无杂草。 灌、排水: 常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地 形平整、流畅。 施肥: 按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三 遍。 病虫害防治: 预防为主、综合治理，严格控制病虫害。 其它: 绿草如茵,斑秃黄萎低于5%。 （2）树木： 修剪: 乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、 造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、 无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本 无枯枝。 中耕除草、松土: 常年土壤疏松通透，无杂草。 施肥: 按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基 肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍，满足植物生长需要。 病虫害防治: 预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于5%。 扶正、加固: 采取植物防冻保暖措施，树木基本无倾斜。 其它: 乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花 结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。 4、其它管理服务内容 以上为超出《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准的服务内容。 其他服务参照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准提供。 第二部分 高层住宅管理服务内容和标准: 1、综合管理服务内容 2、清洁卫生服务内容 3、公共秩序维护服务内容 4、绿化养护服务内容 5、共用部位养护服务内容 6、其它管理服务内容 第三部分 商业物业管理服务内容和标准 1、房屋本体的维修、养护管理内容及标准 房屋外檐：外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 屋面：无违反规划私搭乱建。 地面：平整、干净，无塌陷、污染。 门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 2、公共秩序维护内容、标准 人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。 巡逻岗：按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录。 车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。 3、公共环境保洁维护内容、标准 单独设置商业部分保洁人员。 垃圾日产日清，定