北京地区棚户区改造项目市场情况分析报告-中国东方资产管理股份有限.PDF

北京地区棚户区改造项目市场情况分析报告 中国东方资产管理公司北京办事处 调研背景 根据公司年中工作会议精神，办事处针对北京地区棚户区改造的操作模式、市场需求及 与公司业务对接等问题进行了专题调研。调研工作自2014 年8 月开始历时两个月左右的时 间，调研范围包括了北京市通州区老城棚户区、丰台南苑棚户区和门头沟采空棚户区已基本 完成棚改工作的三个地区，以及西城区百万庄北里居民住房改善项目正在进行的棚改地区。 本次调研北京办事处与北京首都开发股份有限公司、北京市住房保障性住房建设投资中 心等棚户区改造建设主体以及政府相关机构进行了沟通了解，实地走访了北京三个已基本完 成棚户区改造地区，形成调研报告。 调研小组成员 周继东（组长）、梁爽（组员）、闫浩（组员） 一、棚户区改造工作宏观环境 1、我国棚户区改造历史 棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心 工程，改造范围包括了城市棚户区项目和国有矿棚户区项目。我国的棚户区改造从上个世纪 80 年代就已经开始，但大规模的棚户区改造开始于2005 年，特别是2008 年中央启动安居 工程以来，棚户区改造一直在全国如火如荼的进行。 根据住建部公布的数据，从2008 年到2012 年底，全国各地改造棚户区共计1260 万套， 平均每年250 多万套，基本建成750 万套，覆盖全国31 个省区市。2013 年一年全国实际开 工改造了323 万套，2014 年则计划实际改造470 万套以上。按照地方目前的安排，2013 年 至2017 年年底，全国预计可以改造完成棚户区1500 万套。 根据住建部计划，2017 以后到2020 年年底，我国至少还能改造 1000 万套以上棚户区 和“城中村”，这意味着按照规划，到2020 年新型城镇化完成之时，全国7 年之内将新增 棚户区改造2177 万套。 2012 年9 月25 日，国务院副总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及 棚户区改造工作座谈会上强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大 棚户区改造力度，走可持续的新型城镇化道路。 2014 年年初，国务院总理李克强在十二届全国人大二次会议上代表国务院作政府工作 报告时，特别将棚改作为重点内容提出，确定2014 年全国改造的各类棚户区470 万户，这 需要一万亿资金“补缺”，而未来5 年将再改造各类棚户区1000 万户。“今年我国要更大 规模加快棚户区改造，不能一边是高楼林立，一边是棚户连片。” 截至2014 年7 月底，全国已开工包括棚改在内的保障安居工程590 万套，基本建成340 万套，分别占全年目标任务的84%和70%。截至6 月底，中央财政已下拨2014 年城乡保障安 居工程棚户区改造补助资金1300 多亿元。 2、我国棚户区改造相关政策 随着我国棚户区改造的深入进行，国家层面陆续出台一系列政策，对深入推进棚户区改 造工作给予政策支持。 ① 《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（2009 年五部委发布） 知道意见首次明确棚改项目“改善民生的重大举措”的战略意义。从时间上明确棚改工 作要力争从2009 年开始，用5 年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造任 务。在配套措施方面，指导意见提出可从城市维护建设税、公用事业附加、基础设施配套费、 土地出让收入中按规定安排资金用于改造项目支出，并给予棚改项目免征城市基础设施配套 费等各种行政事业性收费和政府性基金的政策支持； ② 《关于积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（2010 年财政部发布） 通知明确棚改项目改造资金的筹集方式包括采取政府补助、银行贷款、企业支持、群 众自筹、市 场开发等多渠道。 ③ 《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（2010 年住建部发改委 发布） 1 文件细化棚改项目中央投资补助范围为城市规划区外、不能通过商业开发解决的国有工 矿棚户区改造项目，包括在建项目和当年具备开工条件的项目。 ④ 《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（2014 年7 月21 日国务院办公厅发布） 文件对此前发布的优惠政策进行细化，在加大金融力度支持方面，提出进一步发挥开发 性金融作用，国家开