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商业地产大时代来临 2010年以来，随着住宅市场调控的深入，商业地产无疑已经成为了房地产界的“明星”，在价格上涨幅度和成交量上获得双丰收，越来越多的开发商开始进入商业地产领域，市场似乎对商业地产的光明前景达成了共识。那么中国的商业地产是否真的到了一个发展的“大时代”，如何解读此轮商业地产热潮的真正原因，哪些城市可能出现了“非理性繁荣”。本文试图从一个大局观的角度对以上的问题进行探讨。 2005年以来的商业地产：“启动”-“修整”-“再起飞” 2005年以来的商业房地产市场的发展，总体上，按照从“启动”到“修正”，再到“在起飞”的路径来概括地形容。 根据入世承诺，从2004年12月份起，中国零售业开始全面开放，国内政策导向也开始由外向型向拉动内需倾斜，跨国零售商开始了在中国的全方位扩张，商业地产发展的契机初显。同时中国的各级政府此时也起到了推波助澜的作用，导致商业地产的供给在2006年-2008年迅速放大。而2008年受金融危机影响，各零售商放缓了进入中国的脚步，商铺空置率提高。《2008年中国商业地产蓝皮书》数据显示，以上海、北京、深圳为代表的一线城市商业地产已经出现供大于求，空置率超过10%，部分重点企业空置率超过30%。2009年，全球性经济危机再度爆发，政策的资金管制进一步放松（允许保险资金的进入，放松外资管制，Reits方案获批），地方政府针对商业用地的集中供应也呈现加速趋势，商业地产迅速回暖。 2010年以来,一系列严格的调控政策陆续出台，使得住宅市场受到巨大的影响，住宅市场出现了大范围成交迅速冻结的局面。众多房地产商开始纷纷向商业地产领域转型，更多投资者开始意识到商业地产风险规避及对整个房地产行业的风险平衡能力，商业地产前景依然普遍被看好，2010年商业物业销售额增长达到了46.3%的水平，新开工面积也达到了40%以上的增幅。 图：2001-2010年商业地产新开工情况 图：2001-2010房屋销售价格指数 资料来源：五合智库 全球经济乏力，发展后劲不足 全球经济尚未总体复苏，欧洲债务危机愈演愈烈，美国国债超发、失业率居高不下，日本经济继续低迷，世界经济依然面临“二次探底”的风险。中国作为出口型国家，将受到出口下降、通胀上升的不利影响，经济形势不容乐观。对外贸易和内销渠道未真正打开，GDP的增长主要是“铁公基”投入带来，2008至2010年并没有新的经济增长点支撑国内工业、商业、贸易、信息和服务业的显著增长。因此，2011年也不可能在写字楼、购物中心、社区商铺上实现基本的突变。而且通胀危机没有得到实质性的解决，2011年下半年，经济发展速度放缓迹象明显。 第三产业稳步发展，商业地产不应操之过急 商业地产的发展是第三产业发展程度的缩影，2000年以来，我国第三产业发展较平稳，在国民经济中的比重保持在43%左右。与西方发达国家60—80%的比例相比，我国的第三产业发展空间依然很大。但第三产业的发展在我国短期内不可能实现飞速的跨越式发展，这是由我国目前任然处于工业化中期的经济地位决定的。换句话说，商业地产在我国的发展也应该是循序渐进式的。07年以前，每年保持平均17%左右的速度增长。08-09年世界性的金融危机波及实体经济，为提振经济，国家把社会资本投资的重点倾向基础设施建设，第三产业发展速度放缓，随着经济回暖和政府对内需的拉动政策作用，2010年第三产业恢复快速发展，增长率再次达到15%以上。由此可见，政府主导的投资推动型增长，依然是我国主要的增长方式。“十二五”提出了经济结构转型升级的目标，这使得很多的地方政府仓促上马大量的商业项目，超出了城市发展的节奏。目前中国只有北京和上海两个城市，第三产业的比重接近或超过60%，已经进入相对比较成熟的阶段，而其他的城市包括广州、深圳，第三产业比重都还没有超过50%。以17%的第三产业年均增幅，相较之下目前30%以上的商业地产投资增速而言显然有过快之嫌。 图：2009年我国各地区第三产业比重 图：2001-2010第三产业发展态势 资料来源：国家统计局 消费不足，取决于政府扩大内需政策力度 决定我国商业地产未来格局的还有一个重要因素，即内需。长期以来，我国的消费水平与世界主要经济体相比都处于较低的状态。造成这一现象的原因主要有消费观念保守、两级分化严重，城市中产阶级群体较小、居民的其他必要支出较大，如房产、教育以及医疗。目前我国政策导向已经开始从扩大内需着手，但这一过程也将十分漫长。如果政府的促进消费力度加大，不排除短期内消费释放加速，推动商业零售需求上升。 图：2009年各国消费率 数据来源：中国购物中心协会 市场空间巨大，长期增长可期 按照西方成熟的市场情况，一般千人拥有商业网点为12-14个，拥有营业面积为800平方米，人均占有的