☆20131128高科麓湾2014年营销策略终课案.pptx

;报告框架 Analyze System 第一部分：项目经营目标解读 第二部分：市场概述及竞品研判 第三部分：项目自我审视 第四部分：营销战略及战术铺排;;2014年目标解读;根据项目目标，本次报告主要解决以下三个方面的问题：;;NO1.政策及大市场研判;房产税改革试点范围扩大;通知内容如下： （一）严格落实商品房预售许可制度。未取得商品房预售许可的开发项目，不得进行预售，或以内部认购、预订、排号、发放VIP卡等形式变相预售，收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何形式的房地产展销活动。 （二）规范房地产预售广告发布。未取得商品房预售许可，不得通过电视、报纸、电台、网站等任何媒介发布任何形式的房地产预售广告。未经备案的，不得发布。 （三）加强开发项目销售现场管理。未取得商品房预售许可的开发项目，不得对外开放销售场所。 （四）加强商品房预售方案管理。房地产开发企业申请商品房预售许可时，应制定详细的预售方案，并严格按照报备预售方案组织预售活动。预售方案内容发生变更的，应在变更后10日内报我局备案。 （五）完善商品房预售资金监管制度。申请商品房预售许可前，房地产开发企业必须与监管银行签订预售资金监管协议，确定监管账户。预售资金（包括定金、首付款、购房贷款）要全部纳入监管账户。 （六）强化商品房销售价格备案制度。房地产开发企业预售商品房，要严格落实价格主管部门“一房一价”，“一价清”等相关规定，明码标价对外销售。 （七）规范商品房买卖合同履约行为。房地产开发企业预售商品房，必须按照平等、自愿、公平的原则，通过商品房网签备案系统与购房人签订商品房买卖合同，严格按照双方合同约定内容，依法履行责任和义务。不得以其他形式签订商品房买卖合同或以合同附加条款形式，免除自己的责任。因不可归责于购房人责任，导致交易未成立的，不得扣取购房人定金等已交纳费用。 （八）实行商品房销售人员挂牌上岗制度。商品房销售人员须经专业培训，并取得《商品房销售人员上岗证书》，方可从事商品房销售业务。 （九）加强房地产经纪机构及执业人员管理。 （十）强化房地产经纪活动监管。 （十一）市房地产协会应充分发挥行业组织的自律作用， （十二）加强房地产市场日常监管。 （十三）加强社会监督。 （十四）严格查处商品房预售活动中的违法违规行为。对存在未取得预售许可，违法进行商品房预售，擅自发布商品房预售广告等违法违规行为的开发企业，一经查实，我局将依法严肃查处，并通报国土、规划等有关部门，依照有关规定暂停新购置土地及其他经营活动。;城???市;2013年1-10月西安市商品房及普通住宅量价走势;2013年1-10月西安市普通住宅供求分析;;2014年西安楼市市场预测;NO2.浐灞区域市场分析及竞争格局;市场研判/2013年1-10月浐灞区商品房及普通住宅量价走势;市场研判/浐灞板块13年1-10月普通住宅成交量价交叉分析;NO3.竞争推售分析;;Part 2/现状分析/竞争格局研判;高层竞争市场分析;;项目周边新增项目-雁鸣墅语;项目周边新增项目-中铁缤纷新城;在售产品，通透小两室及通透三室为主推产品;位置;地理位置：纺渭路与柳莺路十字以东200米路北;三房;项目周边新增项目-五里州、圣提亚纳;浐河沿线板块单盘去化在9.5万㎡，均价实现6000元/㎡；纺织城板块预计单盘年成交量在6万㎡、均价5500元/㎡；本案所属区域高层竞争较为激烈。;版块;龙湖香醍国际社区：;;竞品2013年已推未售的产品，以刚需首置类产品为主；其次为110㎡以上的改善类产品，由于此类产品去化较慢，部分开发商欲进行降价动作（御锦城V青年）。;项目总建面35万㎡，预计去化至2016年后。;;洋房竞争市场分析;洋房项目主要依靠浐河沿线及灞河沿的资源分布，产品形态、面积及价格箱体近似；均与本案产品重叠。;洋房市场容量;洋房竞品分产品线去化速度分析;洋房未来市场竞争;未来洋房产品的有力竞争对手为龙湖香醍国际社区及萨拉曼卡二批次，前期销售速度较快，社区景观及氛围较本项目有优势，未来将与其产生激烈竞争。;;价值体系建立;2013年营销推广回顾;线上推广;线下公关活动;整体铺排;内部现状分析;整体铺排;问题1、新项目前期市场发声断档，14年如何建立项目形象起势及品牌影响力？ 问题2、英伦小镇生活理念缺乏现场体验支撑，产品展示力如何营造与提升？ 问题3、面对行业调控的不确定走势如何将不利因素对项目的影响规避到最小？;;在明确全年目标的情况下，让我们再回顾下项目价值体系。。。。;品牌价值;NO.1营销定位/价值体系升级;“精神内涵式”营销;这是一片文明的沃土 低密度、慢生活的小镇梦想 以系统、和谐、有机生长为规划原则 让生活在这里的人们无限享受生活 小镇生活简单而美好 小镇里有最快乐的童年 小镇里有最美丽的夕阳 。。。。