如何看待两个对立的封闭阳台案判决-北大法宝.PDF

如何看待两个对立的封闭阳台案判决 文 • 谈 臻 孟 兰 凯 江苏法德永衡律师事务所 在去年正式施行的《物权法》第5条中规定： 议》，两份协议均约定胡某不得封闭阳台。胡某取得房屋 物权的种类和内容，由法律规定。这就是人们熟知的“物 后将阳台封闭，开发商和物业公司遂将胡某告上法庭，要 权法定”原则。《物权法》还在第三编《用益物权》下设定了 求胡某立即拆除封闭阳台的无框玻璃，恢复阳台原状并 一个新的物权类型“地役权”。对于这种新型的物权，不少 支付开发商购房总价2 % 的违约金。 人感到很陌生。其实，地役权是最古老的用益物权之一， 南京市白下区法院一审认为：胡某对阳台享有区分 其发展历史可以追溯到古罗马法时期。随着社会制度的 专有权，可以自主使用。开发商、物业公司和胡某之间是 变迁，虽几经盛衰，最终还是为近现代民法所继承，在调 经营者与消费者的关系，《商品房买卖契约》、《物业服务 整不动产利用关系时发挥着巨大的作用。尤为重要的是， 协议》和《装修管理协议》均是开发商和物业公司单方面 在“物权法定”主义因其固定和僵化备受诟病的情况下， 提供的格式文本。其中关于不得封闭阳台以及封闭阳台 地役权较好地填补了漏洞，在一定程度上缓和了物权法 要承担相应的违约责任的规定排除了胡某对自家阳台的 定主义。 主要权利，且两公司均无证据证明已经就该条款对胡某 一 、据以研究的两个案例 进行过提醒。因此，该条款无效。二原告上诉至南京市中 案例一：南京业主胡某于2004年 9 月购买开发商开 级法院。市中院认为，胡某作为房屋的所有权人，对该房 发的御水湾花园的房屋，双方签订的《商品房买卖契约》 屋依法享有占有、使用、受益等权利。开发商、物业公司先 的《补充协议》中约定，业主不得封闭阳台，若违反该规 后与胡某签订的《商品房买卖契约》、《物业服务协议》和 定 ，应按照房价的2 % 向开发商承担违约责任。胡某此后 《装修管理协议》中虽约定胡某不得封闭阳台，但由于该 又与物业公司签订了《物业服务协议》和 《装修管理协 条款限制了胡某对其购买的房屋依法所享有的合法权 北大法律信息网/ 北大法宝/ 利 ，故应属无效条款。开发商、物业公司的诉请没有法律 只管 20 年 ，合同上如果有这句话，这句话无效。按照《物 依据，不予支持，判决驳回上诉，维持原判。 权法》，所有权是没有期限的权利，只要这个特定物（房 案例二 陈鑫（化名）是南京市江宁区某花园小区的 屋）不消灭，我的所有权就不消灭。开发商搞个 20 年的期 业主。今 年 9 月初，该小区开发商到法院打官司时说，去 限，对所有权的内容作了变更，按照物权法定原则，物权 年 1 月 ，他们与陈鑫签订一项商品房买卖契约，将其开发 的内容不能变更,现在你变更了，你这个变更内容无效 。” 建设的一套房产卖给陈鑫。为保持小区整齐美观，契约另 显然，二审法院就是依据这一逻辑进行判案的。因此 外约定，陈鑫不得擅自封闭阳台。但房子到手后，陈鑫还 可以得出结论：第一个案件中，法官适用了物权法定主 是封闭了自己的阳台。多次劝阻不成后，开发商将陈鑫告 义。再看第二个案件，这个判决的思路很清楚，也很简单： 上江宁区法院，要求他拆除已封闭阳台，恢复原状。 既然商品房买卖契约中约定了不得封闭阳台，那么业主 江宁区法院经审理后，以陈鑫违背双方签订的商品 擅自封闭阳台的行为当然构成违约。可见，在第二个案件 房买卖契约为由，要求他拆除阳台，恢复原状。一审判决 中，法官适用了合同法。 后 ，陈鑫不服，上诉至南京市中级法院，要求法院判决他