定期维修保养.doc

第3章 認識樓宇的維修及管理 3.1 簡介 疑難 – 本章講述業主在維修保養及管理物業時經常遇見的疑難及其可能的成因。透過所提供的資料，讀者可較容易掌握其個別物業的現況。 解決辦法 – 第4章會就本章提及的疑難，建議一些解決方案以供讀者選擇，包括詳細步驟、修正措施及方法。讀者在閱覽第3及4章後，可對樓宇的維修及管理有較深入的了解，從而選擇恰當及合適的方法去解決問題。 維修及管理 – 維修及管理的關係非常密切。樓宇的管理工作，除了保安及清潔外，其實亦應該包括大廈維修保養計劃的統籌，以確保安全舒適的居住環境。正如下文所解釋，監察樓宇的情況及其所需維修保養的工作，可與日常管理保安巡查互相配合，以達到共同的目的。業主在安排個別管理員的工作時，應要求同一員工同時進行以上兩類工作，會更為省便有利。 3.2 適時維修 預防勝於治療 – 樓宇損毀可造成嚴重或致命的意外！其實大多數這類別的意外的成因，都可透過明顯可見或可偵測到的癥狀及早發現。這些癥狀，若未能適時正視及以妥善方法處理，不單可能導致日後嚴重的問題，引發故障或突然倒塌，對生命構成威脅，更會令所需的維修費用提高。本章會在這方面提供一些提示，以避免這類事故發生，及協助計劃將來的需要及相應的工作。讀者應細讀本章及第4章，以便及早採取預防及修正行動，防止意外發生，避免收到政府的命令，這亦正是適時維修的精神。. 3.2.1 常見的樓宇損毀及其癥狀 (a) 背境 所有樓宇，不論其樓齡多少，都可找到不同種類及程度的損毀。以下各項都會是構成樓宇損毀的誘因： 建築物料種類繁多，導致彼此未能完全互相配合； 建築技術或設計照顧不周而未能完全避免毛病； 工人技術水平不一致或未達標準； 使用不適當的建築程序； 因工地環境惡劣因而令施工質素降低； 自然損耗； 受污染物侵蝕；及 樓宇落成後使用不當。  (b) 樓宇損壞 樓宇常見的問題： 常見問題 癥狀 可能成因 第4章有關章節 天花板混凝土剝落或批盪鬆脫 表面出現水漬或銹漬、或有漏水情況 出現裂縫 表面隆起、大塊混凝土剝落，暴露通常已生銹的鋼筋 批盪／瓷磚剝落 在老化的舊式樓宇內通常可找到已損壞的混凝土。持續的漏水可影響混凝土內的鋼筋；摻雜了鹹水的混凝土，或受過重的負荷。 4.1.1(a)(i) (ii) 外牆／窗戶、屋頂或天花板出現滲漏 出現水漬 漆油或牆紙剝落 滴水 生長霉菌 混凝土、批盪或瓷磚有損毀 出現銹漬 造成外牆滲漏的原因很多，包括外牆有裂縫、蜂巢狀混凝土、窗戶防水接合膠有破損、天台防水層損壞、外置水管及排水管有破損等。 4.1.3 (iii) 牆壁出現結構性裂縫 穿過表層批盪深入至混凝土或磚牆的裂縫 出現橫跨牆壁的長裂縫 窗戶或門角出現斜狀裂縫 裂縫有銹漬 造成結構性裂縫的原因很多，如樓宇結構移動幅度過大、地基出現沉降、結構負荷過重、因生銹或物料衰老而造成樓宇部份結構脆弱、意外造成的損毀、或設計／建築欠佳等。如發現裂縫，必須先進行勘測，找出原因，加以清除或修復，然後才安排裂縫的修補工程。* 4.1.1(a)(ii) (iv) 樑柱出現結構性裂縫 穿過表層批盪深入混凝土或磚牆的裂縫 剝落 與上述(iii)項相同。 (v) 非結構性裂縫(通常在批盪或其它以水泥沙漿批盪為底層的飾面出現) 出現髮絲般的裂縫 出現伸向多個方向的裂縫(因收縮而造成的裂縫) 非結構牆和結構組件間(如磚牆與樑柱的接口)出現的裂縫 在批盪或其他表層的裂縫，只會影響樓宇外觀，並不構成安全威脅。那些髮絲裂縫，是在外牆表層形成，並不影響內裡鋼筋石屎混凝土的結構。 4.1.1(b)(ii) (vi) 破損的外牆批盪／紙皮石／瓷磚／石面層／幕牆 外牆批盪／瓷磚鬆脫，當用鎚毃擊時，會發出「空心」聲音 牆壁表面出現裂縫 表層隆起，內裡中空 剝落 裂縫 部份鬆脫 造成這些損毀的原因眾多，如老化、結構移動、工人安裝時技術欠佳、冷縮熱漲時引起的移動、伸縮縫損壞或根本沒有預留所需的伸縮縫、其他外在因素(如颱風時高處墮下物件)、有水進入外牆批盪或瓷磚與結構之間的空隙等。 4.1.1(b) 如要知道怎樣修補以上損毀，可參考第4章第4.1.1節或以後各節。 * 如發現結構性裂縫，應立刻正視。這些裂縫顯示樓宇或某部份之結構正承受過大的荷載。一個結構，倘其承受的荷載超過其原本設計上能承受的，便很容易倒塌。因此，如發現結構性裂縫突然出現，或裂口擴大及／或有蔓延跡象，應立即向屋宇署報告。如發現此等裂縫，應先進行勘察，找出原因及修復，然後才修補裂縫。通常需要聘請一位建築界專業人士如註冊結構工程師，以找出造成裂縫的原因，然後評估對樓宇結構的影響，及建議和監督合適的修正及修復工程。  (c) 屋宇裝備問題 大多數屋宇裝備的機械組件的使用壽命均較樓宇結構本身的為短