第五章房地产评估.ppt

* 四、纯收益 （一）纯收益的涵义 未来的、客观的纯收益，一般以年为单位。 纯收益=总收入—总费用 （二）客观总收入（最佳使用状态） 注意：一是要以类似房地产的收入作比较；二是要对市场走势作准确的预测；三是必须考虑房地产收入的风险性和可实现性。 （三）客观总费用 剔除不正常的费用支出 五、折现率或资本化率 （一）折现率或资本化率的本质 （二）折现率或资本化率的种类 1.土地折现率或资本化率 2.建筑物折现率或资本化率 3.房地产综合折现率或资本化率 注意：折现率与资本化率不一定是恒等关系，这主要取决于房地产在未来不同时期所面临的风险是否一样。 综合资本化率、 建筑物资本化率和土地资本化率的关系为： 公式中：r为综合资本化率 为土地资本化率 为建筑物资本化率 X为土地价格占房地产价值的比例 y为建筑物价格占房地产价值的比例 L为土地价值 B为建筑物价值 （三）折现率或资本化率估测的基本思路和方法 （1）市场租价比法 评估人员搜集市场上若干近期交易的，且与待评估房地产相同或相似的房地产的正常租金，以及交易价格等资料，运用参照物实际租金与市场价格之比求出一组市场租价比（折现率或资本化率），可以通过加权平均法或简单算术平均法消除各种偶然因素的干扰，具体可以根据实际情况选择。这种方法要求市场发育比较充分、交易实例比较多。 例：在房地产市场上收集到5个与待评估房地产类似的交易实例。 对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率： r=（10%+12%+11%+11.5%+10.6%）÷5=11.02% 可比实例 租金 价格 资本化率 1 100 1000 10 2 180 1500 12 3 99 900 11 4 299 2600 11.5 5 169.6 1600 10.6 （2）安全利率加上风险调整值法 （3）各种投资收益率排序插入法 （4）资金成本加权平均法 将房地产投资中的借入资金成本与自有资金成本，按其在房地产投资中的比重，采用加权平均的方法计算折现率或资本化率的一种方法。 公式中：R为综合折现率 G为借入资金占房地产投资（价值）的比重； 为借入资金成本（收益率） 为自有资金成本（收益率） 六、运用收益法的具体计算公式（贡献原则） （1）评估房地合一的房地产价值 房地产价值=房地产净收益÷ 综合资本化率 式中： 房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+ 空房损失费 （2）单独评估土地的价值（空地出租） 1.土地价值=房地产价值-建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置成本-年贬值额× 已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）/耐用年限 =【建筑物重置价建筑物重置价-残值（1-残值率）】 /耐用年限 2.土地价值=（房地产纯收益-建筑物纯收益）÷ 土地资本化率 建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率 （3）由房地产收益评估建筑物价值 1.建筑物价值=房地产价值-土地价值 2.建筑物价值=（房地产纯收益-土地纯收益）÷ 建筑物资本化率 注意：房地产纯收益=房地产总收益-房地产总费用 房地产总费用并不包括房地产折旧费，以上所列公式均假设土地使用年限为无限年期 例：有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，评估该宗土地的收益价格。 =216.1（万元） 例：有一宗房地产，2010年的纯收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。分别评估两种情况下2010年初的房地产收益价格。 （1） （2） 例：某宗土地从2003年1月1日至2008年1月1日的5年中，每年的纯收益为10万元，预计从2008年1月1日起，纯收益逐年递增0.1万元，资本化率为10%，评估该宗土地在2003年1月1日的价格。 该宗土地在2008年1月1日的价格： 该宗土地在2003年1月1日的价格： 例：某市区有六层砖混结构办公楼一栋，已使用4年，土地面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金实收4万元，另据调查，当地同类办公楼出租租金一般为每月4.5万元。土地尚可使用48年，建筑物尚可使用52年，假设建筑物的还原利率为10%，土地的还原利率为8%，房产税为租