xx广场可行性研究报告完整版.doc

目 ?????录 ? ??????? ??一、? ?项目名称 ??????? ??二、? ?项目位置及环境 ??????? ??三、 ??建设规模 ??????? ??四、 ??建设分期 ??????? ??五、 ??市场分析 ??????? ??六、 ??设计及工程监理 ??????? ??七、 ??投资测算 ??????? ??八、 ??收益预测 ??????? ??九、 ??研究结论 ? ? ? ? ? ?? 一、项目名称 ??? ???原报建项目名称：XXX花园 ??? ???现报建项目名称：XXXX广场 ?? 二、项目位置及环境 ??? 1、项目位置 ?? 本项目地处XX市南部，东面为城市规划中的主干道XX路，南、西、北三面分别为XXX街、XXXX街和XXXX街。项目四面临街，对外交通便捷；四周均为住宅区，且主要以定位于成功人士的中高档公寓住宅为主。根据XX市总体规划和本项目所在区位特点分析，本项目所处的位置，属于XX发展的重点区域。该区域密集的中高档住宅小区的大量建设和各项交通、基础配套设施条件的日臻完善，该区域的综合发展潜力必将得到显著增强。 2、项目环境 本项目四周所处环境的主要特征是：已建和在建的中高级住宅小区林立，东望XX花园、XX园和日前正推出销售火爆的XXX城；南依车站和航空港；西邻XX园、XX园、XXX苑、XX园；北邻XX花园、XX花园、XX花园、XX苑等。由于周边良好的交通配套环境条件以及已开发形成的中高档居住物业的带动，该区域已成为中高档物业投资和消费者居住环境心理认同的首选之地。? 三、建设规模 项???? 次 指?? 标 单?? 位 说?? 明 ?总占地面积 53977 M2 约81亩 ?规划用地面积 44840 M2 约68亩 ?代征地面积 9137 M2 约13亩 ?拟建总建面面积 62620 M2 ? ?其中： ? ? ? ?中心商厦 21650 M2 ? ?步行商业街 40970 M2 ? ?拟建楼层数 2—4 层 ? ?容积率： 1.3 ? ? ?总停车数 181 辆 ? ? ??四、建设分期 ??? 本项目建设可分为三期，第一、二期主要建设二圈步行商业街，拟采用分段方式进行。第一、二期分别建设约20485 M2的商业步行街，同时进行相应配套的公共设施用房和辅助性服务用房的建设。第三期集中建设约21650 M 第一期建设期；1999年10月~2000年8月，计11个月。 第二期建设期：2000年3月~2000年12月，计10个月。 第三期建设期：2000年8月~2001年11月，计16个月。 总建设工期约25个月。 五、市场分析 XCX市作为XX省会城市及中国西部地区重要的中心城市，在我国经济建设发展重心和政策取向向西部大力倾斜的今天，迎来了一个难得的发展机遇，具有较为广阔的发展空间。无论在科技方面，或是在金融、交通、通讯、商贸诸方面，其三中心二枢钮的发展格局初步形成。在目前财政政策力量的推动和各种有利于加快发展，刺激经济启动的政策和措施的促进下，随着基础设施建设的投入和带动，跨世纪工程的分步实施，向X向X方向发展战略的确定，尤其是最近国务院刚刚批复的XX市总体规划方案，必将把XX市的经济建设和社会发展推向又一个高潮。其大市场、大商贸、大流通的地区经济幅射和龙头带动作用，将更趋明显。 房地产业在新一轮经济启动中，由于宏观政策的调控和倾斜，以及市场导向功能的逐步强化，新一轮以满足广大人民群众的安居住宅为主的物业开发建设，正方兴未及。它必将带动相关的上下游产业及消费，从而刺激和促进新一轮经济的启动，随着市场目标及定位的进一步细分及专业化，居住物业的开发建设也呈多层次、多角度齐头并进的态势，各种层次的消费对象均可从细分的供给市场中，寻找到自己的位置。由于XX市中房指数与全国各大中心城市相比较大为偏低，而XX市良好的生活居住环境和条件，将吸引越来越多的投资开发商携资投入和各地各类层次的消费群。因而，众多的房地产商均以大手笔介入公寓类住宅物业的开发，且规模越来越大，集中度更趋明显，由于存量物业有待消化，增量物业又源源不断地推出，其供给和现实需求的关系导致同业竞争日趋激烈。住宅物业开发的利润也有向社会平均利润率靠齐的趋势，甚而步入微利时代。 根据XX市商业物业的供需状况分析表明，总供给量仍较多地大于市场需求量，且目前已处于市场供需结构的自行调整中。据商业服务性物业供给的品种类型分析，也呈由大到小，由集中到分散、由市中心商业迈向周边社区物业扩散的分布态势。但从具体区位、方向、幅射半径、尤其新近逐渐形成的居住物业小区分布与之相应的市场需求等差异特征分析，其商服物业布局，尤其是服务于居住小区的联锁超市、休闲健身、精品服饰、餐饮娱乐等网点和具有较鲜明个性的社区相应地个性化商服配套物业的分布和供给，从