XX房地项目可行性研究报告.doc

XX房地产项目可行性研究报告案例 第一章 项目开发背景 1.1行业发展背景从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。据国家统计局必威体育精装版资料显示，2002年上半年全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增长22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%，个人购房所占比重为89.9%。目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年更是达到了870美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2002年达到6860元，比去年增长8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比去年增长14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。从消费意向看，有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。 1.2XX市房地产现状我市目前现有房地产开发企业600余家，但实际进行项目开发的只有100多家。据悉，截至2002年9月末，全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元，比年初增加87.70亿元，增长4.93％。其中企业存款余额为733.83亿元，比年初减少6.86亿元；储蓄存款余额为877.88亿元，比年初增加75.79亿元。据了解，今年市上计划开发竣工各类房产505万平方米，完成投资180亿元，而这180亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写字间的销售状况仍然低迷，XX市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于80万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时间。XX市各类酒店（含招待所、旅社）共计2000余家，旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。由于XX市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。 第二章 项目规划概况 2.1基本情况项目名称：西宝花园-通宇大厦建设基址：XX市碑林区振兴路中段土地性质：居住用地。（本策划案按商品房开发用地为策划依据）占地面积：6371.4㎡（9.56亩）总建筑面积：36264㎡（方案1） 39864㎡(方案2)住宅面积：7200㎡（方案1） 10800（方案2）综合楼面积：21776㎡（不含地下室） 层高：22层写字间面积：12096㎡ 层高：3-14层 共12层酒店套房面积：8064㎡ 层高：15-22层 共8层附楼面积：960㎡ 层高：4层写字间酒店配套功能面积：2175㎡公建面积：1608㎡(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)地下停车场面积：4320㎡（地下停车场的设计依据在第四章详述）总户数：406（方案1） 430（方案2）容积率：5.97（方案1） 6.53（方案2）绿地率：30% 2.2规划建筑物 方案1序号 工程名称 建筑面积（㎡） 层数 备注1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停车场 4320 1 地下一层4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分配套功能5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计 36264 方案2序号 工程名称 建筑面积（㎡） 层数 备注1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2