〖房地产开发项目可行性研究报告〗具体内容.doc

PAGE PAGE 1 〖房地产开发项目可行性研究报告〗技术要点 房地产开发项目的背景状况: 国家宏观经济发展和运行状况。 开发项目所在城市和地区的经济发展和运行状况。 国家产业政策。 房地产市场供求情况。 房地产开发项目的概况: 房地产开发项目的名称、开发单位名称。 房地产开发项目的地理位置(包括所在城市、区、街道、周围主要建筑物)。 房地产开发项目所在的地区环境。 房地产开发项目的性质和主要特点(主要从工业、商业几相关行业现状几发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性)。 房地产开发项目的社会经济意义。 可行性研究工作的目的、依据和范围。 三.开发项目用地的现状调查及动迁安置：. 1. 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类用地面积及使用单位等。 人口调查。 包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数,需动迁的人口数、户数等。 调查开发项目用地范围内的建筑物的种类,各种建筑物的数量及面积,需要动迁的建筑物种类、户数.。 调查生产经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数年营业额、年利润等。. 各种市政管线。主要调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力电讯管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。 其他地上、地下物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物包括树木、植物等。开发项目用地范围一般要附平面示意图。 制定动迁计划。 确定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数和建筑面积，需要安置的劳动力人数等。 拆迁安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数和建筑面积，需要安置的劳动力人数等。 四．房地产开发项目的市场分析与建设规模的确定： 1. 对市场供给状况的分析及预测。 2. 对市场需求状况的分析及预测。 3. 市场交易的数量与价格分析。 4. 对房地产市场的容量、饱和率和饱和度的分析。 5. 对市场占有率的预测。 6. 对市场销售价格的预测。 7. 销售对象的分析。 8. 销售计划的制定。 9. 未来市场变化对营销过程的的影响。 拟建项目建设规模的确定 。 五. 规划设计方案选择： 1. 市政规划方案选择市政设施的布置、来源、去路和走向。 2. 项目构成和平面布置。 建筑规划方案选择包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数.层高、房间布置、各种房间户型的数量、建筑面积等。附规划设计方案。 六.环境影响和环境保护： 1. 建设地区的环境现状。 2. 主要污染源和污染物。 3. 开发项目可能引起的周围生态变化。 4. 设计采用的环境保护标准。 5. 环境保护投资估算。 6. 环境影响的评价结论和环境影响分析。 7. 存在问题及建议。 七.资源采购与供应： 1．本建筑材料（设备）的需要数量、采购方式、供应安排。 2. 施工力量的组织安排。 3. 项目建设施工期间的动力、水的供应。 4. 工程竣工或投入使用后，上下水、电力、燃气、交通通讯等供应 和使用条件。 八．项目开发组织机构和管理费用研究： 1. 开发项目的管理机制。 2. 管理人员的配备方案。 人员培训计划，年管理费用估算。 九．开发建设计划： 1. 前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规模任务、征地拆迁、委托规划建设、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 2. 工程建设计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。 建设场地的布置。 施工队伍的选择。 十. 资金筹集与供给方式： 1. 据所需资金总额，确定资金筹集方式。 计算筹资成本。 科学地安排资金的投入顺序和时间。 4. 保证资金的充足供应，防止资金的供应断档。 十一. 房地产开发项目的成本估算： 土地征用费估算或概算； [1].土地使用权出让金 [2].土地征用费(主要指征用农村集体土地)： (1).土地补偿费 (2).土地投资补偿(青苗、树木、地面附着物等) (3).新菜地开发基金 (4).土地管理费 (5).人力安置补助费 (6).耕地占用税 [3].城市建设配套费 [4]. 土地交易税(用于土地转让) 拆迁安置费： [1].拆迁费用 [2].补偿费用 前期工程费： [1].勘察设计费 [2].“三通一平”费用 [3].可行性研究费 房屋建筑安装费用： [1]. 土建工程 [2]. 给排水工程 [3]. 供电工程 [4]. 暖通工程 [5]. 智能建筑工程(包含其室外部分) [6]. 其他工程(如电梯、锅炉等的安装) 基础设施费─建筑物2米以外红线以内的各种管线与道路工程等： [1].自来水 [2].雨水 [3].污水 [4].煤气 [5].