中融—江苏“淮安市龙游城”股权投资项目尽职调查报告.docx

PAGE PAGE 1 / 48中融国际信托有限公司中融—江苏“淮安市龙游城”股权投资项目尽职调查报告（报告完成日期：2012 年 7 月 19 日）经办业务部门：中融国际信托有限公司 同业合作部[中融【江苏“淮安市龙游城”[中融【江苏“淮安市龙游城”】项目][尽职调查报告]声 明 与 保 证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》 和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理， 并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户 及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字：年 月 日直接调查人签字：年 月 日调查人部门经理签字：年 月 日目 录1 项目背景与交易结构概述51.1 项目背景 51.2 交易结构概述 61.2.1 项目的交易结构 61.2.2 项目现状 61.2.3 项目总投资及资金来源 82 融资人资信情况82.1 融资公司基本情况 82.1.1 融资公司情况 82.1.2 融资公司实际控制人简介 82.1.3 融资公司股东简介 162.1.4 融资公司高级管理人员简介 162.1.5 融资公司税收政策 172.2 融资公司经营情况 182.3 融资公司财务状况 182.4 融资公司银行贷款及对外担保情况203 项目概况和建设情况203.1 项目基本情况 203.1.1 项目用地情况 203.1.2 项目基本控规指标 243.1.3 项目现场相关图片资料 253.2 项目建设条件 253.3 项目建设实施进度 263.4 项目的设计、施工、监理情况284 项目市场情况284.1 项目投资环境 284.1.1 淮安市宏观经济概况 284.1.2 淮安市当地总体房地产市场 294.1.3 淮安市清河区房地产市场 314.2 项目分析及市场情况 324.2.1 项目区域交通情况 324.2.2 周边环境及配套设施 324.2.3 周边主要土地成交情况 324.2.4 周边竞争项目分析 334.2.5 项目总体评价 344.3 项目销售情况预测 364.3.1 项目销售方式 364.3.2 项目销售手段 364.3.3 项目销售前景 365 项目财务效益评估405.1 项目总投资预测 405.2 项目资金来源情况 445.2.1 自筹资金 445.2.2 预销售收入 445.2.3 项目融资 445.3 项目损益预测 445.3.1 项目销售收入分析 445.3.2 项目利润分析 445.4 项目有关财务效益指标455.4.1 项目投资利润率 455.4.2 资金退出期 455.4.3 盈亏平衡点 455.4.4 压力测试 456 交易结构与风险防范466.1 交易结构 466.2 风险防范 477 意见及建议481 项目背景与交易结构概述1.1 项目背景为加快淮安市清河区老城区改造步伐，优化淮安市商业布局，2010 年 10 月 25 日淮安市发 展和改革委员会《关于淮安市龙游城项目核准的批复》（淮发改投资复【2010】339 号），同意 建设“淮安市龙游城”项目，项目单位为淮安诚泰房地产开发有限公司。“淮安市龙游城”项目占地面积 16,826.1 ㎡（折合 25.2 亩），项目总建筑面积 148,671 ㎡。 项目计划 2012 年 8 月 1 日开工，2015 年 7 月 31 日竣工。现淮安诚泰房地产开发有限公司为了 项目开工建设，希望中融国际信托有限公司对项目提供 2 亿元的融资服务。截至 2012 年 4 月 30 日，项目公司已投入资金 23,009.3 万元。表 1.1.1 项目公司已投资金序号项目金额（万元）备注1土地成本费用19,842.32前期筹建费用3,077.13固定资产净值73.94货币资金16.0合计23,009.3表 1.1.2 项目公司已投资金主要来源序号项目金额（万元）备注1实收资本8,000.02资本公积12,100.03其他应付款2,890.14应付工资19.2合计23,009.31.2 交易结构概述1.2.1 项目的交易结构 交易结构：股权投资+长期借款 中融信托以零价款先行受让项目公司的股权，再发行贷款信托计划来募集资金，运用信托资金对项目公司进行贷款。信托计划到期前，中融信托按照相关信托贷款合同的约定，对信托 资金形成的贷款进行回收，从而实现信托利益。融资人要求信托资金到位时间：2012 年 8 月 1 日。 信托规模：2 亿元。自筹资金与融资资金比为 1:1。信托期限：3 年（36 个月）。在满 12 个月、18 个月、24 个月、30 个月时赋予项目公司提 前归还借款本金的权利。贷款利率：1