人民币合成债.doc

首发合成式人债 中骏置业解码海外融资（2011/1/13） 2011年，内地房地产调控还将持续，伴随着有可能即将出台的房产税，市场前景更加不明。据了解，此次中骏置业发行的合成式人民币债券是5年期的合成式人民币债券，即以人民币计价、美元结算。 　　2011年，内地房地产调控还将持续，伴随着有可能即将出台的房产税，市场前景更加不明。 　　这样的情况下，一些内地房企开始了新一轮的融资计划，中骏置业、恒 大、合生创展、华南城先后在海外市场发债融资。与早前房企发债融资方式不同的是，中骏置业采取了一种新的海外融资手段，即合成式人民币债券。 　　据了解，此次中骏置业发行的合成式人民币债券是5年期的合成式人民币债券，即以人民币计价、美元结算。 　　中骏置业称，债券发行所得款项的净额约为2.94亿美元，将主要用于公司的现有项目包括建筑成本及土地成本)提供资金，同时用于公司的日常经营。 　　作为内地房企首例发行合成式人民币债券，而合成式债券又与高息发债有何不同？观点地产新媒体就此采访了中骏置业常务副总裁李维，李维对相关问题一一进行了回答。以下为采访的文字实录： 　　观点地产新媒体：之前许多房企都通过发行高息债券？中骏置业为什么会选择合成式的这种人民币债券？ 　　李维：我们这次发的债市场上统一叫“人民币计价美元计算的”一个合成债。它实际上应该来说是过去我们内房股在香港或者国际市场上发行这种高息债创新的一个品种。它的主要一个特点就是在我们派息或是赎回的时候都是以当期的人民币折算成美元来计算。我觉得发这个债，我们跟境外的投资人实际上是一个双赢。 　　另一方面，我们把融资的成本进行了锁定，也就是说我们发的这个五年期，10.5的的这个债券的话，未来不管人民币和美元的汇率怎么波动的话，我的资金成本就是10.5。我们定的10.5的利率应该来说成本还是比较低的，大家也知道现在的境内的，包括信托、或者是私募、或者是发债等等，利率是远远高于这个利率的。 　　所以，对我们来讲是成本锁定，然后价格相对也比较合理。对投资人来讲，首先能够稳定的获得一个利息的收入，同时可以获得人民币升值带来的额外收益。大家都在预期人民币升值，可以增加我们债券在市场上面的吸引力，所以这一点是与高息债的不同之处。 　　观点地产新媒体：中骏置业也是内地房企首家发行这种合成式债券的，这种债券对企业的要求条件有哪些呢？ 　　李维：实际上我们这次发行的人民币合成债，跟高息债在其他的条件方面是一致的，条件是一样的。本身发行是一个高息债的话，境外的投资人，包括境外的所有理财客户，他更关注企业的管理，更关注企业管理的形式。 　　另外，境外的投资者会比较关注评级机构给出的意见，就是说穆迪和标普这些公司是怎么看的。因为，穆迪和标普是世界最权威的评比机构，因为他们是做了很细的功课，他们要来看，要来跟管理层沟通，要我们的财务报表等等。他们做出的判断对境外的投资人对债券品种他们投资的一个依据。 　　观点地产新媒体：中骏置业为什么选择这样的时间点发债融资？国内A股的债券已经基本停掉了，然后香港，港交所这边审批会比会也更严一些？ 　　李维：中骏置业是去年2月5号在香港联交所成功挂牌上市，在今年9月中旬的时候我们感觉有机会还需要再做一轮债务的融资，而这个融资我们有几个方面的考虑。第一、优化我们的财务结构。我们适度发债的话，可以有一个合理的成本，对我们公司提升我们的经营业绩是很有帮助的。 　　第二、我们都知道国内的宏观调控，特别是房地产的这个调控现在已经步入常态化的阶段。也就是说现在会根据市场的变化国家会不断的出台一些相关的调控政策，绝对不可能是哪一天说所有的调控政策都取消，从目前来看这几年内不存在这样的一个情况。在这样一个调控常态化的情况下，对公司来讲合理储备一些资金，也是未雨绸缪。 　　第三、我们在12月中旬基本上就敲定了要发人民币合成债这样的一个品种。事实上这个决定是跟一些大的基金沟通中慢慢形成的，后来就碰到圣诞节，因为圣诞节境外的基金放假，所以我们在选择在元旦以后。 　　另外，再讲一下这个发债的时间窗口的问题。像我们看到去年发债提供了几个时间窗口，比如说一月份，三、四月份，七、八月份，11月份。发债和IPO上市，特别是境外的IPO比较相似，这里有一个时间窗口的问题，也就是时间窗口一打开发债就比较容易，如果时间窗口一关闭的话，再好的东西也发不出去。 　　国际资本市场跟国内是完全不一样的。国际资本市场简单一句话，就是一个愿打，一个愿挨，只要你们双方同意了，你想发债，他愿意买你的就可以了，港交所只是检查你的操作符合不符合规定，它连你的发债文件都不管。 　　观点地产新媒体：我们看到公告里面是有一个选择性的可转债这一块，就是将来赎回这一块跟原来的房企赎回有没有什么不同之处呀？ 　　李维：如果是每年的高息赎回是一样的，只不过我是