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第六章 房地产企业理论 万科的品牌发展模式 万科的品牌发展模式－四大战略品牌 万科的品牌发展模式－四大战略品牌 分析讨论：外资进入我国房地产市场的影响 背景分析 2008年上半年以来，国内多个城市住宅销售量下滑、土地价格下跌，与此同时，外资出现加紧投资国内城市商业地产，并进入土地市场和服务市场的苗头。 外资进入我国房地产市场的渠道： 一是频频进入土地市场，打通整个产业链 2008年6月，韩国SK集团和香港恒基地产旗下公司以成交总价6.5亿元，摘下南京两块地。 2006年，美国凯雷集团曾以1.2亿美元的总价购进上海中房·森林别墅110套高级独栋别墅。2008年4月，凯雷又以近20亿元的价格从印尼三林集团手中购得上海济南路8号西苑项目。 二是外资银企联动拓展楼市业务 2007年我国金融业务全面放开后，外资银行纷纷进入经济发达城市。近期由于国家实施紧缩调控，外资银行凭借资金实力开始进入我国房地产信贷领域。 背景分析 三是机构资金深度介入中国楼市 由德国LTK设计事务所、五合国际建筑设计集团、上海五合智库投资顾问有限公司等六大机构共同组成的合资跨国机构—洲联集团正式亮相。外资的注意力开始转移到开发和设计等相关领域。 从投资对象上来看，自2003年以来，国际资本以机构投资者进入为主，投资领域逐步从住宅物业转向商业、工业等非住宅物业，选择投资的重点分别为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目以及产权分散的住宅物业。 从经营领域上来看，外资逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资等业务。 国家统计局数据显示，2007年中国房地产开发利用外资高达650亿元，增长64.8%，整体高出其他渠道资金增长26.2%，显示去年在中国从紧的货币政策下，有大量的外资涌入中国楼市。 外资进入的动力机制 一是市场需求 经济发展，GDP和居民开支配收入增长较快 房价的持续攀升 城市化进程的加快推进 二是高额的预期收益 中国房地产市场发展的广阔空间 居民住宅需求向舒适性转变，高档公寓、写字楼、酒店的需求旺盛 高额的投资回报率 人民币的升值预期 三是安全的投资机遇 亚洲金融危机、美国的次贷危机 对其他国家的金融体系信息不足 外资进入对我国房地产市场的影响 积极的影响： 一是弥补我国房地产行业资金的不足, 引进先进的管理理念； 二是加剧房地产市场竞争，促进国内房地产企业竞争能力的提高； 三是提供了高品质的房地产商品，满足了消费者的需要； 四是有利于拓展房地产融资渠道，分散金融风险。 不利的影响： 一是制约了我国宏观调控政策的有效性, 增大了调控难度； 二是加剧房地产市场价格波动, 助推房地产价格上涨； 三是加大国际收支失衡和人民币升值压力, 增加了金融体系风险； 四是行业的基础效应。 2006年7月24日，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文)。 从外商投资房地产市场准入、外商投资企业房地产开发经营管理、严格境外机构和个人购房等方面对外资进入房地产市场进行了规范。 1、境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则等内容，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。 2、外资投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本不得低于投资总额的50%；投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。 3、境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。但符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。 抑制炒房的投机行为 提高外商投资房地产的门槛 大大减少了退出机制选择 * * 内容提要： 1．现代企业理论和房地产企业基本特征 2．房地产企业的主要业务和核心能力 3．房地产企业的组织结构 4．房地产企业的发展战略选择 第一节 现代企业理论和房地产企业基本特征 一、房地产企业的定义 ?房地产开发企业是通过开发符合市场需求的房地产，如住房、商铺、写字楼等，来获取最大化利润的经济组织。 二、房地产企业的性质 ?按照房地产企业的经营内容对其进行划分: 房地产开发企业 房地产中介服务企业 物业管理企业 ?从所有权的角度来看: 全民所有制企业 集体所有制企业 私营企业 股份制企业 外资企业 三、房地产企业的特征和类型 ?房地产企业的特征 经营对象的不可移