商品房建设_可行性研究分析报告.doc

目 录前言 报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况 第二章 项目开发经营环境分析项目周边物业市场调查分析 第章 项目定位目标市场定位产品定位三、客户定位第章 项目开发建设建议项目总体规划建议项目建筑设计建议项目配套设施建议、环境艺术设计建议第章 项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略二、项目投资估算第章 项目开发经营状况分析项目价格定位项目销售收入估算三、项目利润估算第章 项目开发经营风险分析结论与建议 前 言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、北京市规划局规划方案； 2、国家建设部及北京市颁布的与房地产相关法律与政策； 3、北京市2005房地产年鉴； 4、现场勘察和实地调研所得资料。 三、项目概况 第二章 项目开发经营环境分析位于昌平区东南部，与朝阳区、海淀区交界，毗邻奥运公园。小清河流经镇域东南部边缘，半截塔河由西北向东南流经境内，立汤路纵贯地域东部，回南路、中东路横贯北部和南部。地域面积32.8平方公里，人口总数超过39万。地处首都绿化隔离带内，林木总面积947.32公顷，林木覆盖率24.9%。位于地域东部的天通苑居住区是北京市乃至全亚洲最大的大型经济适用房项目，回龙观文化居住区（东区项目）扩展入地域西北部，正在兴建。 　　东小口作为典型的近郊城乡结合部地区，承担着消纳城市人口，扩展城市、美化城市、服务城市和对远郊经济的连接与辐射作用，在北京市新的城市总体规划中，东小口地区已经被列入城区建设规划之中远景规划 　　东小口作为典型的近郊城乡结合部地区，承担着消纳城市人口，扩展城市、美化城市、服务城市和对远郊经济的连接与辐射作用，在北京市新的城市总体规划中，东小口地区已经被列入城区建设规划之中昌平区沙河卫星城北部建设北京沙河高教园区，并被列沙河高教新城作为北京市2002年―2005年的60大重点工程之一，被写入了北京市第九届党代表会和第十一届人代会报告。园区规划总用地面积799.72万平方米，总投资突破100亿人民币，建筑面积近500万平方米，总容积率约0.62。经教育部和北京市政府批准,园区入驻北京航空航天大学、北京邮电大学、北京师范大学、中央财经大学和外交学院等五所中央直属大学。购物场所文化教育：：服务东小口地区性商业中心对东小口的规划要注意消费人群的流向，作为北苑集团的重要组成部分，规划时应与北苑集团整体设计相适应，要将其放在北苑集团内进行综合考虑。同时，因东小口处在奥运村经济圈范围内，规划时还要考虑到奥运村经济圈对当地商业、房地产业发展的辐射作用。东小口规划人口30-35万，是城市迁入人口的主要聚集地之一，是新兴的大型生活社区。应建有一定规模的地区性商业中心。项目周边物业市场调查分析第五章 项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。 一、目标市场定位 ?目前，中产阶层购买力增加较快，需求潜力增加。二、产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境为前提而作出的明智决策。住宅的产品定位：住宅的产品规划为平米左右，变换的建筑外观、空中的绿色花园及屋顶的漂流形态成就了一个高端的、超前现代的、无可比拟的产品形式。商业的产品定位：以餐饮、休闲、酒店、社区配套为主要商业业态的综合商业体，俱乐部。三、客户定位 （1）对项目形象要求“三高”：即高尚、高档、高质量；“ （2）个性化要求寄出“自我”性格：需要符合现有习惯、需要体现个人成功、同时还要做到与众不同。 （3）关注项目群体特征和文化环境塑造：需要“物以类聚”的居住圈。 （4）对产品本身：讲求生活空间、讲求生活质量、讲求生活环境、讲求家庭满意度。 （5）对于建材和系统：强调科技与新型、环保、节能高效。 （6）对于装修：避免庸俗的材料和建材的堆砌，注意把握现代、文化、艺术的自然表现。 （7）对于环境：注重自然、艺术和实用的结合，注重创意性的园林和小品。 4.目标客户群体对于项目细节和附加价值的需求： （1）人们对高档公寓住房的要求普遍把项目本身的“档次”放在首位，自然元素与人文元素的合理配搭，健康与便捷的居住条件，都是购买条件的核心衡量指标。 （2）对房屋本身的建设方式、规模的需求参差不齐，注重个性化，这就要求项目